不動産賃貸業とリフォーム業および不動産売買業とリフォーム業の経費としての作業費の取扱について
個人で不動産賃貸業とリフォーム業をしています。築古住宅を購入し自らリフォームして賃貸に出す場合、自己保有物件であることからリフォームに多大な労力を費やしても、経費に作業する費用は計上できないのは承知しています。
賃貸ではなく売買を目的とした場合は、不動産賃貸業の範疇から外れ、売買物件に関しては、リフォーム費用として材料費に加えて適切な作業費も経費として加えることができるのでしょうか。
質問の背景として、不動産賃貸業は経費の認められる割合が極めて小さいのは承知してしますが、青色専従者の家族がリフォームに専念し半年以上かかるものの、不動産賃貸業であるので10万円/月程度が限度とのことで、それ以上は私がポケットマネーで渡しているという現実があります。
また、リフォーム業の専門新聞で、ある不動産売買の会社が、自己保有物件の専任のリフォーム会社を設立という記事がありました。自己保有なら作業費は経費にできないので、専任のリフォーム会社を設立する意味がよくわかりません。
もし売買の場合でも作業費を費用にできない場合は、専従者の労力を適切に費用にできる事業形態はあるのでしょうか。尚、個人事業ですが、法人にできる規模にはなっていると思います。
税理士の回答
猪野由紀夫
売上規模が不明ですが、法人化されるのが一般的な対策になるかと思います。月１０万円以上の給料は出せると思います。合同会社なら６万円印紙税プラス諸経費で設立可能です。売買目的の不動産は棚卸資産になるので、取得原価に参入され、売却時に原価として損金計上されます。
ご回答ありがとうございます。法人化も視野に入れて検討いたします。先生のご回答で、私の理解が正しいか事例で確認させてください。1000万円で購入した戸建てを工務店でリフォームしてもらう場合の見積もりが、材料費200万円、作業費300万円の合計500万円とします。この見積もりを実行した場合は、賃貸目的であれば、500万円は経費となり、売買目的であれば取得原価は1000万円+500万円で1500万円となります。ここで、工務店に依頼するのではなく、自分の事業でリフォームする場合は、賃貸事業でかつ個人事業の場合は、自己の保有する物件であるので、材料費の200万円のみが経費となります。一方で、法人化すれば、自己の保有する物件であっても、賃貸目的であれば作業費を含む500万円を経費とでき、売買目的でも500万円を取得原価に含めることができるので取得原価は1500万円となります。作業する労働の対価の私の考え方が適切なのか不安があります。上記の理解でよろしいでしょうか。
猪野由紀夫
リフォーム内容によりますが、機能ＵＰするようなリノベーションなら取得原価に算入して減価償却すべきと考えます。作業費？も通常は取得原価に算入して減価償却していきます。
ありがとうございます。先生のご回答から、今まで気が付かなかったことに気が付き、今後の事業形態についていろいろと想像することができました。
本投稿は、2018年09月27日 14時21分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
