住居用財産特別控除3000万円は借り入れローンの種類で受けられない事があるか

居住用の特別控除の規定で、居住用家屋の範囲について租税特別措置法の取り扱い通達（31の3－2）に次のように記載されています。１．その家屋はその者の生活の本拠である。２．その家屋への入居は一時的な目的（特別控除の適用のための入居・家屋の新築の間の仮住まい等）でないこと３．その家屋は主として趣味・娯楽・保養のための家屋でないこと等、また、これらの要件を充たしてても、その建物の構造及び設備等を総合判断して行われることとされています。また、一部を貸し付けていたり、商売の用に使用していればその部分は除かれます。例えば、アパ－トであれば居住している部分は該当しますがそれ以外の部分は該当しません。ただ、ほかにも、たとえば一定の親族に売却したら該当しない等の制約がありますので、国税庁のホームぺ－ジのチェックシートを参照して要件に該当するか確認してください。ただ、3年前に買ったという事ですが、お売りになった値段から原価（建物について減価償却をした後の価格）その他の取得費（登記費用等）や譲渡費用（仲介手数料等）を控除したら利益はでるのでしょうか、利益が出なければ所得税は発生しません。

たいへん詳しく教えて頂き有り難うござます。一つ教えてほしいのですが、建物は、減価償却後の価格で控除するとの事ですが、その他の控除額もプラスして特別控除額である3000万を超えなければ、利益はでず所得税は発生しないと考えていいのでしょうか。減価償却後の価格は、例えば不動産会社に売却の仲介をした場合、不動産会社が物件の査定に考慮するものなのでしょうか。いずれにせよ、売却価格が3000万を超えなければ所得税は発生しないと考えていいのでしょうか。

ご苦労様です。今回の売却する建物が居住用資産に該当するという前提でお答えします。売買価格から建物の減価償却費等と他の取得費及び譲渡費用を控除したものが譲渡所得となります、売却した物件がすべて居住用資産に該当するのであればそれから最高3000万円の控除を行いますが、この特例を使うにはこの特例を適用した確定申告書の提出が必要です。ただ、取得費や譲渡費用を控除して利益が出ていないのであれば申告の必要はありません。

ご回答有り難うございました。一つ教えてください。この特別控除3000万を前提に考えて、例えば2500万で売れた場合、その他の控除を合わせたら2500万以下になりますが、この場合、確定申告自体やる必要はないと考えていいのでしょうか。もちろん、給与があるので確定申告はするのですが、その際、不動産が売れました、という項目について、書く必要はないと考えていいのでしょうか。

ご苦労様です。ご質問について、例えば2500万円で売れた場合その原価（土地の取得価格、建物の減価償却後の価格、その他の取得費、譲渡費用）の合計額が2500万円以上であれば利益が出ないので譲渡については申告義務はないので、申告の必要はありません。ただ、税務署も利益が出ないかどうかわからないので、申告義務はないけど利益が出ない場合についても、確定申告をする場合は記載したほうが後々署から土地の売却等について照会等が来ることはないと思われます。ただ、特別控除を使うのであれば確定申告は必要です。

どうも有り難うございました。確定申告は、ちゃんとやることにします。

一点追加させていただきます。自分が住んでいるマイホ－ムの売却価格がロ－ンの残高よりも低い場合は確定申告により税金が戻る場合があります。この特例についての該当要件は国税庁のホ－ムぺージに記載がありますのでご確認願います。