残債がある名義変更について
住宅購入時と同時期に離婚して10年になります。
住宅名義→元旦那
住宅ローン→元旦那、私(連帯債務者)
借入額 3000万 残 2500万
支払い→私(現在すんでいます)
このたび名義変更をすることになり、(当時は金銭的や、そんなあたまがなく…)
弁護士さんに相談したところ、離婚して時がたちすぎてるので、譲渡になるだろうといわれました。
そこで、相談なのですが、
ローンが残ってる状態なので、ネットで調べてみたら調残債贈与か、残債譲渡(売買)になることはわかりました。
私の方は名義変更をすると、銀行から一括がくるとわかってるので、親や親戚や知人から一括返済のためのお金の準備をしています。(金銭消費貸借契約書をかわす予定)。
そこで、残債贈与か、残債譲渡(売買)なのかで、お互い、税金が変わってくるとのことで、自分で現在調べてるのですが
譲側と譲り受ける側とも一番お金がかからないようにしたく…
そこで、どうも不動産の価値などが関係してくるようなのですが、どこで、ここの家の価値をしることはできますか？
調べていくと、固定資産評価額は役所でもらえると書いてあったのですが、時価はどうやって調べていいかわからず…
売買になると、売値も不動産さんにきくのが一番と書いてあったのですが、実際にうるわけでもなく、鑑定士さんをやとうお金もなく…
方法はないでしょうか？
また私がネットで調べた結果なんですが、これ以外の方法はありますか？
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
鎌田浩司
最初に「時価」についてですが、鑑定評価以外では、不動産業者に聞くのが一般的です。
実際には売買しませんが、何件か聞いてみると教えてくれるところがあると思います。
「売却を検討しているのですが、いくらくらいで売れますか？」という聞き方でよろしいかと思います。
次に、名義変更とそれに伴う税金について。
名義変更は、負担付贈与かと思います。
※売買という方法もありますが、売買では奥様が代金を支払うことになります。
代金がローン残高の２，５００万円になると、結果は負担付贈与と同じになります。
ここでは、時価を仮定して説明します。
イ 時価が２，８００万円のケース
奥様；時価－ローン＝３００万円の贈与。贈与税は１９万円。
元夫；ローンで譲渡。１０年前の取得金額を差引き利益があれば、所得税と住民税。
建物の取得金額は、減価償却します。
ロ 時価が２，３００万円のケース
奥様；税負担なし。
元夫；ローンとの差額２００万円の贈与、贈与税は９万円。
２，３００万円で譲渡所得、計算はイと同じ。
なお、付随費用として、登記費用と不動産取得税が考えられます。
本投稿は、2019年03月23日 17時18分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
