取得費の考え方

東京都中央区の小林税理士事務所 小林拓未と申します。

賃貸用木造アパートの例で申し上げます。
建物2200万円、土地3000万円が取得価額。耐用年数22年、減価償却費は、年100万円。
このアパートが10年経過しますと。建物1200万円、土地3000万円になります。この時に5000万円で売却、譲渡費用0とすると、5000万円-(1200万円+3000万円)=800万円となります。
減価償却した分だけ、取得価額が減っており、譲渡所得が大きくなっています。ただ、その減価償却費は、不動産所得の経費になっていますので、損したわけではありません。

ところが、賃貸用でない、自宅の建物については、耐用年数を1.5倍して、減価償却費相当額を控除して、取得費を計算します。この減価償却費相当額は、税金計算上の恩典が全く無く、単に譲渡所得を増加させるだけの影響しかありません。

このことは、非常に不合理なのですが、
自宅を所有している場合、自分に対して賃貸業を行っており、家賃相当額の所得が有り､その家賃相当額を使用した事にされる、という考えがあります。この考えを「帰属家賃」といいますが、これは本来なら所得にあたるものの、課税はしない、その代わり、減価償却費もどこかの所得から引かない、ということのようです。

したがって、取得費は、完全に当時の価格というよりは、当時の価格ー調整額(減価償却費)、と言えます。取得費が土地建物の現在の価格(時価)では無く、どちらかといえば、譲渡収入が、現在の価格(時価)ということになります。

以上よろしくお願い致します。

小林先生、ありがとうございました。
素人には難しいものですね、
先生の仰るとおり、【取得費は、完全に当時の価格というよりは、当時の価格ー調整額(減価償却費)、】
なのですね。
取得費と呼ぶのでわかりにくいんですよね・・
取得費　=　当時買った金額から調整額（減価償却費）を引いたもの　と
最初から税務署も言ってくれたらいいのですが。
ありがとうございました。