不動産投資における銀行融資に関するご相談
30代サラリーマン大家で、個人事業主として、区分所有ワンルームマンション2戸(残債なし)所有しています。
今後銀行から融資を受けるにあたり、下記2点ご相談させて頂きます。
①損益通算について
確定申告の際に、節税目的で、不動産所得に対して減価償却と経費計上で赤字申告し、給与所得との損益通算をしています。
今後物件を増やすため、銀行から融資を受けたいのですが、一般的に損益通算で不動産所得が赤字だと、融資審査に通らないでしょうか。節税にはなりませんが、3年程度黒字の実績を積み上げないといけないでしょうか。
②法人化について
現在3戸目(現金購入)の契約を済ませ、２ヶ月後に引渡予定です。手持ち現金が底をつき、今後は融資を組んで規模拡大を図りたいのですが、このタイミングで法人化へ転換すべきか悩んでいます。法人化していきなり融資を受けるよりは、現金購入の1戸で3年程度運用してCFがプラスで回せている実績を作った方が、融資額や金利交渉で有利になりますでしょうか。また、当面はインカム狙いですが、将来的には短期売買によるキャピタルゲインも考えており、法人化による譲渡税の節税メリットも見込んでいます。
税理士の回答
竹中公剛
おはようございます。
①不動産所得の、赤字の場合に、土地部分の利息は経費になりません。
注意です。
銀行融資については・・・総合的にみると思います。
まずは、銀行に聞くことだと思います。
今銀行は、資金ついては、空前のバブルです。
②法人化については、良い税理士を付けてください。
よく相談してください。
竹中は、勧めません。
その理由は・・・
①法人で資金を集めて・・・個人の不動産をかいとることができるか？
②法人の決算と利益をうまく・・・給与に転換できるか？
③いま、個人で赤字なので・・・あえて、法人かする必要はないように思います。
④若いうちは、頭が回りますが・・・自分が年をとった時、法人の経理や、給料をうまくコントロールできるか？
⑤法人の場合には決算・申告など自分でできればよいが・・・税理士などの報酬が高くなります。
など
よろしくご検討ください。
ご回答ありがとうございます。参考にさせて頂きます。
本投稿は、2020年06月25日 02時21分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
