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姉名義で購入した自宅マンションを自分名義に変更する手続きに関して

約20年前に競売物件650万円のマンションを購入するに当たり、現金が準備できなかったのと、経済的事情で自分名義でローンが組めなかったため、姉名義でマンションローンを組んでくれ、毎月の支払いを姉に現金手渡しで支払って、最近完済しました。

姉が元気な内に、自分名義に変更したいのですが、知り合いの司法書士に名義変更について相談したところ、最初から自分が住んでいたとしても、姉に支払って来たという証拠もない状態では贈与とみなされる場合があるので、現金があるなら姉から購入するという形をとったほうが良いのでは? 購入金額については税務署がどのように判断するか、税理士に相談したほうが良いとアドバイスを受けました。

築25年のマンションで、新築時は2300万円位だったそうです。
現在、同じ部屋が売りに出されている相場は、そのままで500万円、リフォーム後で800万円程度です。

①650万円のマンションの贈与を受けると贈与税はいくら位かかるのでしょうか?

②300万円程度で姉から購入することも考えていますが、贈与とみなされない金額の相場があれば教えてください。

③姉が私に300万円で売ったことで支払う税金と、私が贈与されて支払う贈与税とどの程度の差がありますか。

節税して、最もスムーズに名義変更できる方法をご教示いただけると助かります。

どうぞよろしくお願い致します。

税理士の回答

1. マンションを贈与された場合の贈与税は、マンションの「相続税評価額」をもとに計算します。したがいまして、マンションの「土地」と「建物」のそれぞれの評価額を確認することが必要ですが、仮に、その評価額が650万円だとしますと、贈与税は次のようになります。
(650万円‐110万円)×30%‐65万円=97万円

2. 時価650万円のものを300万円で売買しますと、その差額の350万円が贈与税の対象となります。その時の贈与税は次のようになります。
(350万円‐110万円)×15%‐10万円=26万円

3. 贈与税の差額は上記の通り、97万円‐26万円=71万円となります。
なお、上記計算はあくまでもマンションの相続税評価額を650万円と仮定したばあいですので、その点はご留意ください。

お姉様に当初のローンの返済の事実を証明できれば、「錯誤」又は「真正なる名義人の回復」で、贈与税の負担無く名義変更することができると思いますが、難しいでしょうか。
それがどうしても困難であれば、贈与を2年に分けて行うなど、数年に分けて行うことで贈与税の負担を軽減することができます。
宜しくお願いします。

回答ありがとうございます。

①マンションを贈与された場合の贈与税は、マンションの「相続税評価額」をもとに計算する
とありましたが、市役所から届いた「固定資産税」の「課税標準額」とは別でしょうか?
先日届いた固定資産税の課税標準額は、
土地:0円、家屋:3,037,329円、償却資産:0円、合計:3,037,000円と表記されています。

②「お姉様に当初のローンの返済の事実を証明できれば」とありますが、
どのような事実があれば証明が可能でしょうか。
姉への支払いは、毎回、現金を手渡ししていたので通帳への記載がありません。

③「時価」は売買する人が決めるものかと思いますが、
「課税標準額」が約304万円なので、例えば300万円で姉から購入することは可能ですか?
可能な場合、売った姉の立場が支払う税金は、
304万円の評価額で譲渡された場合に私が支払う税金(約19万円)とどの程度の差になりますか。

大変お手数をおかけしますが、ご教示をお願い致します。

1.相続税評価額と固定資産税課税標準額は異なります。相続税評価額は、土地に関しては路線価が付されていれば路線価を基にして算定され、路線価が付されてない地域の場合には固定資産税評価額に所定の倍率を掛けて算定されます。したがって、相続税評価額は固定資産税評価額よりも大きい額になります。また、ご質問文には「課税標準額」とありますので、その差額は更に大きくなります。(住宅用地の課税標準額は、固定資産税評価額から大幅に減額されております)

2.住宅ローンの返済は通常は口座振替で行われると思います。したがって、お姉様に手渡しした現金は一旦、お姉様の口座に入金されているのではないかと想像しますが、いかがでしょうか。
その確認が出来ないとなると、今迄の経緯、ローン返済に関する資金の流れやそれを裏付ける資料を揃えて、所轄税務署にて事前照会をしておくことが望ましいと思います。

3.前述した通り、課税標準額は時価に比べて低い金額になりますので、300万円での売買はリスキーかと思います。
可能であれば、複数の不動産業者にマンションの価格査定をして頂き、その価格を参考にするのが宜しいと思います。「売却を検討したいので査定してもらえますか?」とお願いすれば、無料で査定してもらえると思います。
宜しくお願いします。

本投稿は、2015年05月16日 19時39分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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