不動産による節税について
節税を考えています。
1.現在、自宅としてマンション1室を所有しています。転居して、現在住んでいる部屋は賃貸にだして、個人事業主となって経費計上ができるようにしようと考えました。
この場合、経費として減価償却は使えるのでしょうか。鉄筋コンクリートなので法定耐用年数47年であり、現在建築から15年ほどです。現在の価格は8000万くらいとすると、8000➗47=170万円/年が経費計上できると考えてよいでしょうか？
2.また、家賃23万/月*12ヶ月=276万の収入とすると、そこから上記の170万、固定資産税15万、青色申告特別控除65万をひいて、26万円が収入になります。その他経費で26万円以上使えば、給与収入を圧縮できるという理解で良いでしょうか？
税理士の回答
まず、マンションの賃貸は不動産所得であり事業所得ではありませんので、個人事業主にはなりません。
1.減価償却費は不動産所得の必要経費になりますが、現在の価額で算出するのではなく取得価額（購入時の価額）で算出します。
取得価額のうち土地（敷地権）は減価償却の対象になりませんので、土地と建物を明確にわける必要があります。契約書で土地と建物の価額が明確に分かれていれば良いのですが、分かれていなければ契約書に記載された消費税額で建物価額を逆算で算定する、消費税額の記載がなければ購入時の固定資産税評価額で土地と建物を按分するといった必要があります。
また、中古で購入したのか新築で購入したのかによって減価償却費の計算の基になる法定耐用年数は異なりますし、非業務用から業務用に転用した場合、非業務期間の償却費相当額を計算して未償却残高を算出する必要がありますが、これらはご記載の内容では回答できません。
以下を参照してください。
新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm
中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm
2.マンション1室の賃貸では事業的規模（所謂5棟10室）に該当しませんので、青色申告特別控除は10万円です。
通常、経費になるのは減価償却費、固定資産税程度で、マンション1室の賃貸ではその他に経費として計上して不動産所得を意図的にマイナスにすることは困難でしょう。（否認される可能性が高いです）
ご記載の内容に対して無料のネット相談で文章で回答できるのは上記が限度です。
より具体的に検討するのであれば費用を掛けて直接税理士に相談されることをお勧めします。
詳細に教えて頂き、どうもありがとうございました。
とてもよくわかりました。
事業的規模（５棟１０室）でない場合は、
不動産所得では、減価償却費、固定資産税程度以外は経費が否認されてしまう可能性が高いのですね。
こちらも勉強になりました。
ありがとうございます。
本投稿は、2023年10月08日 11時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
