投資用マンションを共同名義で購入
夫婦（事実婚 見届け）で投資用マンションを購入する予定です。主人は飲食店（売上1500万程度）を経営していてマンションの賃料は事業所得として確定申告する予定です。まず出資割合は夫60％妻４０％です。購入資金は4000万円ですが夫は2400万円を私（妻）から借り入れます（利息は1％返済期間は13年で借用書を作成）。私の出資額は1600万円となります。毎年元本返済額と金利を私は夫から受取り確定申告する予定です。マンションの賃料17万円（月額）から無理なく元本と利息は支払えます。飲食店の収益は減価償却前で年間150万円は見込んでいます。不動産収入を全額事業所得として夫の確定申告に入れることは可能でしょうか？私の出資分の不動産収入は80万円程度で年間110万未満なので贈与には当たらないと判断できると考えています。それとも「私の確定申告に夫から受け取る利息とともに不動産収入の40％を申告すべきでしょうか？年度によって全額夫の確定申告に入れたり私の確定申告に入れたりするのは違法となるかと素人なりに考え、今決めておかないとならないと思っています。私（妻）には他に収入はありません。税務調査等が入った場合、ややこしくなるのは避けたいので専門家のアドバイスをお願い致します。
税理士の回答
御夫妻の金銭消費貸借は税務判例上「みなし贈与」のリスクがあります。全部妻名義にされることをお勧めします。
御夫婦の問題でもあるので、配偶者の方の親しい税理士にご相談されるとよいかもしれません。
迅速な回答ありがとうございます。みなし贈与のリスクを軽減するために、夫婦間で借用書を作成し、利息も払い、確定申告もするのですが、避けられませんか？
金銭の消費貸借書の書面があっても、その背景、履行状況をめぐって税務リスクがあります。
配偶者の方にも相談いただき、御夫妻間のこともよく御吟味頂くのがよいと思います。
一つの方法だけにこだわると袋小路に入るかもしれません。
ありがとうございます。老後に住みたい家をオーナーチェンジで見つけ、共同出資で購入します。妻には親から相続した資金があります。夫が銀行から借り入れするよりも夫婦間賃借契約をした方が経済的であるので不動産購入資金の大半を妻が支払い夫が妻から借り入れをする形になります。これが背景です。毎月の家賃収入から夫が妻に利息と元本を返済できます。これが履行状況です。夫の確定申告の際、家賃収入を100％事業収入として申告しても問題はないかどうかの質問でしたが。それ以前にみなし贈与のリスクが大きいということならば相談させていただけませんか？
「みなし贈与」のリスクは、何かの折に税務調査があれば、否認リスクも否定できないとの意義に止まります。
リスクが大きいか否かは、何かの折があるか否かです。
「経済的」との意味が単位に賃貸借の形式と、消費貸借の形式を備えればとの意義であれば、租税以外の経済合理性の説明としていかがでしょうか。
まず、今回の取引を思いつかれた契機に遡り、繰り返しになりますが、御夫妻間の検討事項を整理していただくの先決です。
おそらく税務以前の問題にたどり着くのではないでしょうか。個人的な問題にも相談に乗れる税理士にご相談くださいませ。
本投稿は、2023年12月31日 15時08分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
