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平成27年中古物件を賃貸用に購入、一年間空室のまま赤字

平成27年中古物件を賃貸用に購入、一年間空室のまま赤字だったので申告などはしていません。が28,29の二年間入居がありました。購入代金やリフォーム代などでまだまだ赤字です。2年間入金がありましたしこれからの事も考え申告したいと思います。賃貸料の3か月分税金(固定資産税、都市計画税)が掛かります。また来月空室になります。赤字軽減対策、節税対策はありますか?

税理士の回答

税理士ドットコム退会済み税理士

28年は黒字ですね。土地、建物の購入価額のうち、経費となるのは、建物、かつ、そのうち、減価償却された額だけですので。
他、経費となるものもありますが、通常、賃借人がいる状態で赤字になるのは、大規模修繕等をした等特別な事象が生じた時だけです。

税務申告するにあたって、何をどう、いつまでにしなければいけないか、ご自身、或いは、最寄りの税務署、青色申告会等にご相談に行かれるのがよろしいのかと存じます。

赤字云々ではなく、無申告となっており、滞納、かつ、ペナルティが刻々と増えているのに気づかれていない状態ですから。

まず青色申告書の承認は受けていますでしょうか?
青色申告の承認を受けているのであれば、赤字の場合でも欠損金(赤字分)を繰り越すことができます。そのため赤字でも申告するというメリットがございます。赤字対策、節税対策という意味でも大きいと思います。
また少し気になりましたのが、購入代金やリフォーム代をすべて経費というイメージで考えていらっしゃいますでしょうか?基本的に中古物件を買った場合、中古の耐用年数というものがございますので、その年数に応じて経費(減価償却費の計上)計上していきます。リフォーム代は内容や金額に応じて一括で経費にできる場合と、賃貸用物件を買った場合と同様に固定資産として耐用年数を通じて経費にするものとに分かれます。
リフォーム代の金額や詳細を教えていただければもう少しお答えすることができると思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

初めての事でわからず実質マイナスが上回っていたので青色申告書の承認は出しておりませんでした
。27年中古物件(昭和48年6月築)の購入金のほかにリフォーム代170万かかり、28年に48万、29年42万の賃料収入がありました。滞納という事になるのでしょうか?


税理士ドットコム退会済み税理士

リフォーム代は取得原価に含める。その上で、中古試算について耐用年数を算定し、減価償却していくことになります。
これは、空き室の期間についても。
平成28年1月1日時点では、平成27年分の償却分を控除した帳簿価額が引き継がれますね。平成28年、29年においては定額法において償却した通期の償却費が経費となります。他、固定資産税等についても経費になります。

購入代金について、土地、建物に按分し、先のリフォーム代と併せて償却した上で、所得が生じているのを確認されればよろしいのかと存じます。

平成27年分は損益通算されるので給与所得等あれば、源泉が還付されるかもしれませんね。平成28年、29年は不動産所得次第ですが。

年度によって、還付であったり、滞納である年があるか、取得価額等によって変わってくることになるでしょう。

一つずつ論点を整理してみましょう。
①27年中古物件(昭和48年6月築)の購入金
⇒例えば木造づくりの住宅用の建物の耐用年数は22年と決まっております。買った時点で耐用年数は経過しておりますので、22年×20%=4年(端数は切り捨て)で減価償却費として費用計上します(これは国税庁が計算方法を定めてるので決まったやり方だと思ってください)。そのため、(買った金額)÷4年=1年あたりの減価償却費(経費とすることができる金額)です。仮のこの金額が200万円であれば1年あたり50万円ですので、賃料収入は多い年で48万円であれば赤字になりますので利益がでてないので滞納という問題はでてきません。
②リフォーム代170万
⇒これは内容によって一括で経費にできるものや、①のように固定資産として計上し、耐用年数で費用にするものに分かれますが、大幅なリフォーム(使える期間を長くするための支出)であれば固定資産に計上されるものが基本的に多くなります。固定資産に計上されれば平成28年、平成29年に減価償却費が発生しますので①の金額に加えることになります。
③それ以外の経費(固定資産税等)
①と②に加え固定資産税等も発生年度の費用になります。
④平成28年度の収入48万円と①+②+③を比較してみて、①+②+③のほうが多ければ税金の滞納問題は発生しないので安心してください(平成29年度も同様)。超える場合は申告する必要があるので、お近くの税理士さんにご相談されることをおすすめいたします。
追加でご不明点がございましたらご連絡ください。
どうぞよろしくお願いいたします。

ご丁寧に詳しく有難うございます。収入は年金のみで経理に疎い私にはどのようにすれば良いか見当もつきません。今月空き家になりますがいずれ入居を期待して青色申告の届を出しても、28年、29年分はマイナスなので申告しなくてよいのでしょうか?

利益が出ておらず、赤字であれば提出しなくても問題ございません。
今後も黒字の見込みはないのでしょうか??
黒字の見込みもなければ青色申告の届出も出さなくても良いですね。
青色申告のメリットは赤字の繰越などなので、それらを考慮して届出を出すかどうか検討してください。
どうぞよろしくお願いします。

度々 丁寧に有難うございます。
今後入居があればその年は黒字になります。空き家状態であれば固定資産税だけの納付になります。収入があった年だけ申告をしてもよろしいという事でしょうか? 

〉収入があった年だけ申告をしてもよろしいという事でしょうか? 
収入があった年だけ申告をしてもいいです。

よろしくお願いいたします。

毎回丁寧に有難うございました。  大変参考になりました。 

本投稿は、2018年04月30日 23時26分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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