住んでいなかった家土地の譲渡所得に対する節税法に関しての質問です

税理士ドットコム退会済み税理士

実際の買い手は、建物の価値を認めているのでしょうか？空家であれば価値が無くなっているでしょうか。であれば、②とするのは税務上、リスクが有りますし、取得時の請負契約書等も紛失されてしまったようですし、土地の対価としてお父様が申告されるのが宜しいのかと存じます。
建物はゼロでも一緒に売却されるのが楽ですね。仮に取り壊すのであれば、相談者様が負担し、その分は譲渡経費になりません。
他方、取り壊し予定の建物を現状のまま売却すれば、売却価額は、建物取り壊し費用相当、減額されますが、土地の売却価額が減少し、結果的にお父様の譲渡所得が少なくなりますので。

税理士ドットコム退会済み税理士

建物の簿価部分を取得費として引けるので、土地と建物の両方の申告がよろしいと思います。

税理士ドットコム退会済み税理士

建物のおおよその価格がわかると節税になります。
借用書などから推計できますか。

実は建物は1988年当時で3000万円かけた鉄骨造ALC造りでまだまだ充分使えるという価値を認められており、仲介なら2200～2300万円なら早期に売却可能という査定です。(土地は時価で1500～1600万円)
なので息子の売却所得がないことを証明できないと、課税されてしまうのですが。

税理士ドットコム退会済み税理士

ありがとうございます。
建物から、減価償却費相当額を差引いた簿価部分が、取得費として控除できます。
建物も申告されたほうが節税になります。

税理士ドットコム退会済み税理士

鉄骨なのですね、であれば、建物と土地についてそれぞれ幾らかを明示の上、分けた方が無難ですね。
両者申告と。
建築価格指数等、過去の裁決において当時の取得価額の推計値として認められた推計手法を利用することも可能ですが、その場合、ご負担が大きいのでそれを受けてくれる税理士を探すか、売価の5％を取得価額として譲渡所得を建物についても負担するか、といったことになりましょうか。

それを避けるために当時の請負契約書が無いか家探し、又は、再発行頂けないか当時の建設会社に相談してみるのが先決となりましょうか。

土地と建物の名義が異なるので、売価で各々の比率を明示してもらった方が良さそうですね。
購入時の1500万円は築50年の建物は無価値なので土地取得費として良いですね。
その後に新築した家は売買契約書がないの取得額は概算法で譲渡収入金額×5%と計算されます。
家土地が2000万円で売れたとして、土地代が1500万円、家代が500万円とすると、家の取得費は500万円×0.05=25万円。
したがって家の譲渡益は500-25-原価償却費-売却経費ということでよろしいのでしょうか？

税理士ドットコム退会済み税理士

家の取得費は、購入価格3,000万円の5％程度の簿価になると思います。
建物の固定資産税評価額を参考に売価を決めるとよいと思います。

この3000万円を証明するものがないのですが。

税理士ドットコム退会済み税理士

建物売価の言い間違えでしょうね。
ただ、推計計算すれば譲渡所得は出ないでしょうね。
税務上のリスクはゼロではありませんが、税負担と、税理士費用のどちらを取るかを検討されてもよろしいのかと存じます。

この時の売買が土地+建物で2000万円と提示されたとして、土地と建物の名義人が異なるので、実勢価格をベースに土地と建物の価格を分離して土地1500万円、建物500万円として各々の名義人で申告できないかと考えているわけです。
このような相談を税理士さんにした場合、その費用はどの程度かかるでしょうか？

税理士ドットコム退会済み税理士

建物の部分がネックになりますね。
売価の5％での申告であれば、低額。
推計計算をすると、おそらく受け手をかなり選ぶと思います。その際は、その方次第となりましょうか。
ご相談されてみても良いのかもしれませんね。

税理士ドットコム退会済み税理士

証明するものは、借入の資料や建築会社への確認、おおよその推計額から、何とかなると思います。
土地・建物をいくらにするかは、売主と買主が、ある程度自由に決めることができ、節税の余地があります。

ありがとうございました。
建物額の推定や、取得費の一部とみなせる
各種経費は、具体的資料や帳票を見て判断せねばならないでしょうから、相談してみます。