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所有する土地の賃貸料を節税する方法

スーパーマーケットに土地を貸しており年間650万円程度の収入があります。以前は同じ場所でアパート経営をしており必要経費等を計上できましたが、現在のようにただ土地を貸しているだけでは節税する方法はないのでしょうか?
ほかに給与所得もあります(500万円程度)が、土地の固定資産税や所得税が大きく負担になっています。土地の所有者は私と未成年で大学生の子供です(亡くなった母から相続しました)。家族はほかに成人した大学生の子供と夫(会社員)がいます。

税理士の回答

おはようございます。
ご質問の件ですが、3つの箇所から節税する方法がございます。
1.不動産所得の必要経費から控除する方法
  土地の貸し付けは、不動産所得で申告します。
  不動産所得は、総収入金額(土地の貸付収入)-必要経費
  で計上します。
  必要経費には、固定資産税、確定申告をお願いした税理さ
  んへのお支払い、除草剤、第3社へ清掃を頼んだらその支払
  額などが該当します。意外と固定資産税が経費になると気づ
  かない方が多いのを実務で見かけます。
2.青色申告の承認申請を提出して、10万控除を受ける方法
  要件は必要ですが、青色承認を受けて確定申告すれば10万円
  不動産所得から引けます。

3.所得控除で節税を図る
  所得税は(給与所得+不動産所得-青色申告特別控除-所得控除
  )=課税所得で計算します。よって所得控除額を大きくすれば
  課税所得が減少しますので節税になります。
  ①相談者様の所得>ご主人の所得の場合
   (1) 大学生の子供2人がバイトでの収入103万以下なら
   相談者様の方に2人の扶養控除をつければ、ご主人
   が扶養を控除うけるより節税できます。
   (2)多額の医療費のお支払い等があり医療控除の適用が
   ある場合には、相談者様が確定申告で医療費控除を受けた
   方がご主人が医療費控除受けるより節税効果があります。
   (3)子供の国民年金を支払う
     現実にお支払いされた方が控除できるので、相談者
    様がお支払いすれば、確定申告の社会保険料控除で控除
    できます。
  ②相談者様が確定拠出年金の加入を検討する。
     加入してお支払いした金額が小規模企業共済等掛金控
  除で控除できます。
  
   以上 宜しくお願い致します。

おはようございます。1でご指摘の通り、固定資産税を必要経費に入れていませんでした。金額が大きいので効果的ですね。また、2、3のご指摘内容も大変参考になりました。本当にありがとうございました。

追加事項
 *不動産を承継した未成年の大学生の件で
 未成年の子供の方は、不動産所得ありますから持分
 の割合によってですが、扶養控除の要件の38万円を
 超える場合(不動産所得が38万円)、扶養控除は受
 けることができません。
  回答の①(1)で、承継した大学生の不動産所得を加味
 せず回答しまいましたので、ご連絡させていただきました。
 よって、承継された大学生の子供がたとえバイトをされて
 いなくても、不動産所が38万円を超える場合は、相談者様
 ・ご主人のどちらも扶養控除はうけることはできません。
 
  以上 宜しくお願い致します。
 

佐々木先生
ご丁寧にありがとうございます。扶養家族になるための収入上限ですが、これまでずっと103万円と思っていました。
素人考えで恐縮ですが、所得額が38万に対し、給与収入では103万で、後者は差し引かれる項目が複数あるとしても実際の所得額は38万円以上になると思いますが、いかがでしょうか?
もし、会社組織にできるのであれば、そこから給与として払うことができると思いますが、土地を貸しているだけでは会社組織にはできないでしょうか?
お忙しいところ申し訳ありませんが、ご回答頂けるとありがたいです。よろしくお願いします。

ご連絡ありがとううございます。
所得税は、収入を所得ごとに分類します。
それぞれの所得には収入から引けるものがあります。
給与所得ですと給与収入-給与所得控除(領収書なくても
引けるもので、最低65万引けます)
不動産所得ですと(総収入(持分の地代収入)-持分の必要経費
です。
 いわゆる38万円以下というのは、そのひとの”所得の合計”を
言います。皆さんが103万と言っているのは、給与しか収入
がないことを前提として言っております。
 なぜなら、給与しかなければ給与収入103万-給与所得控除
(65万)=38万円になるからです。
 当然不動産をもっていれば、給与所得+不動産所得の合計
が38万以下でなくてはならないので、承継された大学生の子供の
給与が65万以下なら給与所得は0円になります。(65万引けるから)
 でもその子供の不動産所得(地代収入-必要経費)が38万円を
超えれば、相談者様とご主人の方では扶養控除は適用できないこ
とになります。
 
・会社組織についてですが、メリット・デメリットがあります。
どの会計事務所でも会社組織にした場合のシュミレーション
業務をしてくれるサービスをしております。
 見積をとって手ごろなところでやっていただくのがベスト
だと思います。一度会社組織にしてしまえばなかなか個人に
戻すにもお金がかかるからです。
 その時に、じっくりメリッとデメリットを確認した方がいいと
思います。
 また、会社組織の形態だけでも、その土地を設立する会社に譲渡
する方法とか、譲渡しないで管理会社をつくるとか、いろいろな会
社の作り方がありますので、慎重な判断が必要となります。
 土地収入だけだと会社組織にしてもメリットがない感じもしますが
相談者様は給与収入があるのと大学生の子供を代表者にしたりして、
世帯で節税を図る観点から考えると、メリットがある感じもします。

・会社組織にするメリットの一つとしては、個人だと相談者様が大学生の子供に不動産の帳簿をつけてもらっているから給与をお支払いしたとしても相談者様の不動産所得の経費で落とすことができません。
 法人にすれば、同一生計の親族にお支払いした給与も実態があれ
ば経費にすることができたりします。
 ただ、子供が大学を卒業して副業禁止の会社に就職すれば当然ですが給与はお支払いすることができませんよね
 お話がまとめられなくて申し訳ございません。

 以上 宜しくお願い致します。

 
 

 

 

佐々木先生
お返事が遅くなり大変失礼しました。
早々に、また具体的に分かりやすくご回答頂きまして感謝申し上げます。教えて頂いた事柄をよく考えてみます。本当にありがとうございました。

本投稿は、2019年08月14日 01時36分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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