自宅の住み替えの節税対策について
平成7年 800万円で築20年の中古住宅購入
平成17年 上記中古住宅を取り壊し、住宅新築（1,900万円）
平成31年 新たに土地（平成30年12月）を購入し、住宅新築（土地含め3,200万 円）、今年8月に入居済。
この度、平成17年に建てた住宅を1600万円で売却（令和元年12月契約、令和2年1月にすべて入金の予定）。
旧家の残ローンはなく、新居のローンも組まずに現金払いです。
3,000万円特別控除や買い替え特例などの節税対策について調べましたが、今一つよくわからず、得策の助言、提案をいただければと思います。
宜しくお願い申し上げます。
税理士の回答
相談内容を捕捉してください。
平成７年の８００万円のうち、土地代金と建物代金に分ける必要があります。
契約書で、土地代がいくらか。
内、消費税がいくらか？
または、建物の床面積と構造（木造、木造モルタルなど）が必要です。
さらに、平成１７年の住宅の構造（木造、木造モルタルなど）も教えてください。
お世話になります。
平成７年の不動産売買契約書を確認しましがた、売買代金８００万円で内訳の土地代金、建物代金、消費税については空白となっていました。
建物の床面積は106.66㎡、構造は木造亜鉛メッキ鋼板 土地は60坪です。
平成17年の住宅の構造も木造亜鉛メッキ鋼板です。
宜しくお願いいたします。
１，６００万円で売却した住宅の取得費（原価）を計算します。
土地代は、平成７年に購入した際の金額。
これがはっきりしないため、簡便法により算出します。
平成７年の２０年前は昭和５０年。
その当時の木造の標準的な建築価額が、67,700円✖106.66㎡＝7,220,882円
次に、２０年間の償却をします。
7,220,882✖0.9✖0.031✖20＝4,029,252円
すると、建物の残が3,191,629円。これを８００万円から引いた残が土地代
8,000,000-3,191,629＝4,808,370円
平成１７年の建物も今年までの償却をします。
19,000,000✖0.9✖0.031✖１４年＝7,421,400
19,000,000－7,421,400＝11,578,600円。これが建物の原価。
１，６００万円から差し引く原価は、
土地代＋建物残＝4,808,370＋11,578,600＝16,386,970円
原価の方が多いので、住宅の売却に伴う利益（譲渡益）がないことになります。
したがって、税金がかかりません。
確定申告も不要です。
細かな回答ありがとうございます。
税の理解は大変難しく、先生の計算式から利益がないことを数字の上で理解ですることができました。
売却したことによる税金はかからない、特に何もしなくても良いと理解してよいのでしょうか。
追記です
1,600万円で売却することになっていたのですが、昨日、不動産事業者から連絡があり金銭の都合がつかなくなったと白紙に戻ってしまいました。
家は1,680万円で販売しています。1,680万円で売れたら利益があったと考え確定申告する必要があるということでしょうか。
利益がないとは、所得がないということです。
しかも、特別控除などを使わずに。
したがって、申告も不要ということです。
なお、譲渡所得の計算は、
収入－原価－経費－特別控除＝所得となります。
1,680万円で売却できた場合について。
建物の経過年数が１年増えると、建物の原価が530,100円少なくなります。
１５年経過の場合の土地建物の原価は、15,856,870円。
16,800,000－15,856,870－譲渡費用－特別控除＝所得 という計算になります。
16,800,000－15,856,870＝943,130なので、譲渡費用（仲介手数料など）がこれより多ければ、特別控除を使わずに所得がないことになります。
この場合、申告不要です。
特別控除を使う場合には、いくつかの条件があります。
なお、建物の償却の際の経過年数は、６か月以上は繰り上げて１年に、６か月未満は切捨てます。
あけましておめでとうございます。
パソコンの不具合によりご連絡が遅くなりました。
年末の大変忙しい時期に誠実な対応をしていただいたのに申し訳ありませんでした。
不動産業者への仲介手数料は1,680万円での販売予定で契約書では620,400円より下がることはないため申告が必要ということでしょうか？
お願いします。
計算としては、差額が322,730円です。
例えば、申告者が無収入であれば、所得税の基礎控除48万円以内で申告不要です。
なお、会社員など他に所得があると、確定申告が必要になります。
この場合には、居住用の特別控除を検討します。
ポイントは５つ。
⑴所有者が住んでいたこと
⑵住まなくなってから３年目の年末までの譲渡
⑶買主が他人
⑷住まい専用だった
⑸住まいを売るのは初めて
これらに該当すれば、申告は必要ですが特別控除で税金はかかりません。
元旦にすみません、ありがとうございます。
私（妻）は昨年の３月に退職したため無職で、夫は会社員として就労しています。
今回の販売予定の物件は土地が妻名義、家は夫と妻で2分の１ずつとなっていますが、どのように考えていけばよろしいでしょうか
売値、1,680万円の内訳、土地建物がいくらなのですか？
土地建物まとめての売値（1,680万円）となっています。
値段をつけるなら土地代は420万円くらいかと考えます。
端数を省略します。
土地は、４２０－４８０＝▲６０
建物は、全体で１２６０－１１００＝１６０
１／２だと、６３０－５５０＝８０
妻は、▲６０＋８０＝２０。これは基礎控除内。
夫は、８０万円の所得で申告が必要です。
まだ販売価格が決定していませんが、先生の具体的で細かなご指導によりこれから自分がどのように動けばいいのか理解することができました。
年末年始の多忙な時期に対応してくださり、心から感謝申し上げます。
ありがとうございました。
本投稿は、2019年12月17日 18時14分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
