親からの資金援助で家を建てる場合の節税対策
近い将来に私(40才)と妻、子供2人が住む家を新築で建てる予定です。
父親(66才)名義の土地に親からの資金援助を受けて家を建てようと思っているのですが、贈与税や相続税の節税対策をご教授頂けれ幸いです。
親族構成は、父母、長男(私)、次男、三男で、財産は、預貯金、生命保険、実家の土地家屋、田畑と換地された宅地(更地と駐車場経営)などで固定資産税が総額110万程かかっています。換地の地価はわずかながら年々上昇しています。次男、三男には祖父の相続のときに換地をそれぞれ1区画ずつ渡しています。父親が亡くなった場合の相続税は基礎控除枠の5400万を超える見込です。
今度、長男が実家の近くの換地(父親名義で約72坪)に家を建てることなりました。資金は住宅ローンは組まず全額親からの援助の予定で、木造2階建ZEH対応の長期優良住宅、4人家族で住む延床30〜40坪程度の家を予定しています。
このような状況で将来の相続税も考慮しながら親の資金で長男の家を建てる場合の節税対策を自分なりに考えてみましたがどの方法が良いかアドバイスいただければ幸いです。また他に良い方法、相続時の注意点等あればご教授下さい。
①建物も父親名義で建てて相続のときに長男に土地と建物を相続させる方法
②住宅取得等資金贈与の非課税枠(来年贈与されるとして1200万)プラス相続時精算課税枠の2500万プラス贈与税基礎控除枠の110万を利用して総額3810万以内で長男名義で建てて、余った分は将来の相続税支払用などに貯蓄、土地は父親からの使用貸借とする方法
③相続時精算課税制度は選択せずに、2年後の消費税増税を見込んで住宅取得等資金贈与の非課税枠が3000万になる時期に贈与してもらい、その枠内で長男名義で家を建てる、土地は使用貸借とする方法
税理士の回答
相続時精算課税制度の特例は、基本的には相続税の節税効果は期待できませんので、節税を目的とする今回のケースですと、あえて精算課税制度での贈与は利用しない方が宜しいと考えます。
また、消費税改正の延期に伴いまして、住宅取得資金贈与の「3000万円の非課税特例」の適用が「平成31年4月1日～32年3月31日の間の契約物件」を取得するための贈与に変更になります。従って、上記の期間までご長男の居宅の建築が待てるのであれば、③の方法が最も効果的と思われます。
しかし、上記の期間まで待てない、或いは、お父様の健康状態を考えた場合に、早めに対策を講じておいた方が良いと思われる場合には次のような方法が宜しいかと考えます。
・現行での住宅取得資金贈与の特例（1200万円）を適用し、その分はご長男名義で取得する。
・残金に関してはお父様が負担しお父様名義で取得する。
・お父様名義の持分については将来、ご長男が相続で取得する。
お父様名義で取得する家屋の相続税評価額は、建築価額の半分程度に下がると思われますので、非課税の特例と組み合わせることで相続税の節税効果は非常に大きく期待できます。
以上、ご参考になれば幸いです。
分かりやすくありがとうございます。
また何かあれはよろしくお願いします。
本投稿は、2016年08月30日 17時30分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
