不動産所得における事業規模判定（形式規定）について

所得税法基本通達で示されている5棟10室基準は絶対的な要件ではなく「おおむね」5棟10室以上とされています。必ずしも5棟10室以上でなければならないわけではありません。
過去の裁決でも、形式基準を満たさない場合であっても事業的規模と認められたケースがあります。
少し古い事例になりますが、「昭和52年1月27日裁決」「昭和58年1月24日裁決」等です。
これらの裁決の中で最も重視されている判断基準は、「取引に費やした精神的・肉体的労力の多寡」とされています。具体的には、管理業務に関して大きな労務が発生したり、賃貸料の集金、名義書換え及び契約更新の交渉等において経験や知識などを必要とする業務かどうかです。
事業的規模の判断に関しては5棟10室未満でも反証が可能ですので、労務の程度の大きさや精神的ストレスの大きさが主張できるようであれば、事業的規模としての申告が可能と考えます。
以上、ご参考になれば幸いです。

ご回答ありがとうございます、参考にさせていただきます。
実際には入居募集や日常管理は管理会社に委ねていますので肉体的労働はさほどのものではありませんが、投資額の大きさや家賃の設定など管理会社との交渉、保守改修の判断、帳簿管理や経営者判断は必要です。ただ税理上素人の者が税務署に指摘され反証すること自体が精神的苦痛ですので出来ることなら指摘されないギリギリの線は？と考えていました。この判断と覚悟も経営者の責任なのですね。有難うございました。