不動産自主管理の税金対策(個人事業主or法人、購入アパートの持分の配分について)
この度、夫婦で晴れて不動産大家になることになりました。
そこで、少しでも節税対策になる方法の御知恵を拝借できますと幸いです。
現在、夫の持ち家マンションに住んでおり、電車で約1時間半の場所に投資目的で中古アパートを1棟購入しました。
夫の持ち家マンションは夫のみの名義でローン、投資用アパートはローンは組まず、主人と合算で現金購入予定で共同名義となります。
今後、転勤の可能性もあり、マンションとアパート両方を賃貸に出すことを見据えてますが、
現状は通える範囲でもあるため、投資用マンションは自主管理を行いたいと考えています。
そこで、節税のために夫婦共に個人事業主申請をするべきか、または法人設立をするべきか、アパートの持ち分はどちらかに偏らせた方がいいか、メリットデメリットを併せてご教示いただけないでしょうか。
その他詳細を以下に示します。
・妻はサラリーマンで申請を出せば兼業可、夫は公務員で兼業不可
・妻は現在育休中で、年収は復帰前約700万、復帰後は推定600万(今後も出産計画あり、3年ほど休業予定)
・夫も年収約700万
・アパートは4戸でフル稼働すれば年間248万円、転勤後はマンションも年間210万円の不動産収入見込み
今までは各々が個人事業主となり、アパートは持分を1/2ずつにするとわかりやすいのではと考えていましたが、夫のマンションのこともあるため、妻名義で管理会社を法人設立し、夫が妻の管理会社を通してマンション管理をしているような形にすれば良いのでは、というようなアドバイスを受けました。
また、妻は今後育休などで収入が減ることも見込まれるため、妻の持分を増やすことで節税効果も期待できるのではないか等、いろんな選択肢があり何がベストかわからなくなってしまっております。
長文となってしまい恐縮ですが、どなたかアドバイスいただけますと幸いです。
何卒よろしくお願い申し上げます。
税理士の回答
税金の問題の前に公務員の兼業禁止規定にかかることになるかと考えます。今回の不動産経営は相続等で承継したわけではなく、自己投資ということで場合によっては処罰対象にもなる可能性がありますのでご注意ください。となりますと自動的に奥様がアパート所有者になりますので資金ではご主人からお金を借りて運営することになります。なお、不動産管理会社を設立したとしても管理料は家賃の５％くらいですから規模から考えますと、かえって、法人運営等で諸経費がかかるために節税効果も薄いと考えます。法人で経営する場合は法人直接保有であるほうが税金面ではメリットがあると考えます。個人事業で事業規模には満たないですし、サラリーマンでもありますので小規模企業共済は入れませんし、できることはIDECOの活用と生命保険料控除の枠の活用、ふるさと納税の算定ぐらいと考えます。
本投稿は、2021年07月14日 14時12分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
