土地の譲渡所得税と控除について
はじめて相談させて頂きます。
この度、兄弟2名で2分の1づつで持ち合い共有の一筆の土地を売却する事になりました。
この土地は兄弟共に相続により得たものです。兄は相続により得た現金で他の場所にマンションを買い、私はこの相続した土地に建つ居宅を相続し、以来今日迄兄弟別々に暮らしています。
この売却する一筆の土地には、先の相続後に兄弟で資金を折半し建てたアパートが居宅と同じ建坪でこの一筆の土地にたっており、その収益も兄弟で折半しています。
この度、上記のような土地を第三者に仮に6000万円で譲渡し、各自3000万づつの譲渡所得があった場合、譲渡所得税は、通常20.315%掛かると思いますが、私の場合は、3000万円控除の特例によりゼロ円で済むものと思っていましが、どうやらこの特別控除は居宅用の敷地にしか適用されないと知人に聞きました。
つまりは、アパートも折半で建て運営してきたのだからアパート用の敷地も私が半分持ち、居宅用の敷地も私が半分持っているものとされ私の場合は3000万円控除も居宅用地の譲渡益部分の1500万に対してしか適用されないのでしょうか？
一方で兄はそもそもこの土地に暮らしていないので、いずれにしても20.315%の税が譲渡所得にかかるようです。
私は自分の居宅がある側の土地、即ち全体の半分の土地を譲渡し3000万円を得たと解釈して控除を満額適用してもらうことは無理なのですか？
事前に居宅敷地とアパート敷地を分筆登記して私の名義を居宅側に集めるなどの必要があるのでしょうか？
いずれにしましてもいきなり税金が発生してしまいますとその後の住み替え資金に困ってしまいますので、予め理解しておきたくご質問させていただきました。
どうぞ宜しくお願い致します。
税理士の回答
現状では土地全体をご兄弟お二人で共有されていますので、自宅の敷地部分もアパートの敷地部分もすべてに渡ってお二人が1/2ずつを共有していることになります。
土地全体を6000万円で譲渡した場合、その譲渡代金は自宅の敷地部分の3000万円と、アパートの敷地部分の3000万円となり、更にそれぞれ1/2の共有ですので、譲渡代金は次のように按分されます。
① 自宅部分の譲渡代金3000万円 ⇒ 相談者様1500万円、お兄様1500万円
② アパート部分の譲渡代金3000万円 ⇒ 相談者様1500万円、お兄様1500万円
従って、居住用財産の特別控除は①の相談者様部分になりますので、1500万円が上限となります。
自宅がある側の半分を譲渡したという解釈は残念ながら出来ませんのでご留意ください。
次に、自宅部分とアパート部分を分筆した場合ですが、「共有物の分割」を行ってそれぞれ単独の土地とし、相談者様は自宅敷地部分を単独で所有・居住用家屋の敷地として使用し、その後譲渡に至ったという経緯であれば、居住用財産の特別控除が適用できると思われます。
ただし、譲渡することが決まった時点で、居住用財産の特例を受けるために共有物分割を行う場合には、特例が確実に適用できるかどうか、疑問を感じます。
共有物分割から譲渡までの間に一定の期間があると望ましいと考えます。
以上、ご参考になれば幸いです。
ありがとうございます。
ご回答たいへん参考になりました。
やはり事前に分筆が必要なことと分筆後一定の期間も必要であること理解できました。
当土地の場合、その売却の際に測量や境界確定が現状必要であるのは知っていましたので、その費用を考えて分筆に必要な測量等も一緒に行おうかと考えていましたが、事前に一定の期間を得る為にはやはり分筆とその為に必要な全体の測量も先に行わなければならないと思いました。
譲渡前に自前で土地測量費等の資金繰りを行うので、現実的に可能かどうか検討してみたいと思っております。
貴重なアドバイス、ありがとうございます。
本投稿は、2017年08月17日 17時07分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
