個人事業主から法人への切り替えについて

法人化のタイミングについてですが、いくつかのポイントを考慮する必要があります。現在の年収構成（サラリーマン収入800万円、家賃収入400万円）に加え、今後の物件購入や融資の計画を踏まえて、以下の点を検討することが重要です。

1. 法人化のメリット
融資の受けやすさ：法人の信用力が上がれば、金融機関からの融資を受けやすくなります。特に、複数物件を保有する計画がある場合、法人としての融資枠を利用できることが有利です。
節税効果：法人化によって、法人税や経費計上の柔軟性が広がります。たとえば、役員報酬や法人名義での経費などが節税に繋がる可能性があります。法人の場合、経費として計上できる範囲が広がり、社会保険料も個人よりも有利になることがあります。

2. 現在の規模と法人化の必要性
現在、家賃収入が400万円ですので、一般的には不動産賃貸業の収入が増加するにつれて法人化のメリットが高まります。収益が500万円〜1,000万円を超える段階では法人化を検討するタイミングといえますが、今後の融資の拡大や借入が大きくなることを見越して早めに法人化を検討するのも良い戦略です。

3. 税金とコストのバランス
法人化にかかるコスト：法人設立費用、法人登記、事務処理コストなどがかかります。これらの費用と、個人事業のままでの税金負担を比較して判断する必要があります。
法人税と個人所得税の比較：法人の方が税率が低くなる場合があり、家賃収入やその他の事業収益が増加するほど法人化による節税効果が見込まれます。

4. 法人化のタイミング
物件購入や借入の前：新しい物件の購入や借入を計画しているのであれば、法人化を早めに進め、法人として融資を受ける準備をすることが有効です。
法人の信用構築：法人としての実績が求められる金融機関もあるため、物件購入前に法人を立ち上げて実績を作り始めることも融資に有利に働くでしょう。

結論
今後の物件増加や融資の計画がある場合、収益規模がさらに拡大する前に法人化を検討するのは合理的です。家賃収入が500万円を超えるタイミングや、融資を受ける前に法人を設立しておくと、税制面や融資の面でのメリットを最大限に活用できるでしょう。