親族所有の築古アパート（上物のみ）法人移転における「多忙な叔父への手間・税負担の回避」について
親族が所有するアパートの上物（建物のみ）を、新設法人へ引き継ぐ計画です。
所有者である叔父が非常に多忙なため、「税金の自腹負担ゼロ」はもちろんのこと、「契約書類の捺印以外の役所手続き・確定申告・資金管理等の手間や迷惑を一切かけないこと」を優先事項としております。実務上、叔父の負担を最小化できる進め方をご教示ください。
■1. 前提条件・物件概要
・対象：軽量鉄骨造アパート（築35年以上／4世帯）。
・建物評価額：固定資産税評価額 約440万円。長年経過のため未償却残高はほぼ0円。
・修繕状況：大和ハウスの外壁・屋根塗装見積書（約400万円）を取得済。直ちに大規模修繕が必要。
・土地：私の母（叔父の実妹）所有。法人が借り受けて地代を支払い、「土地の無償返還に関する届出書」を提出予定。
・買主：私の新設法人（代表：私）。評価額相当（440万円）の対価支払原資あり。
■2. 検討中の案と懸念点
【案1】叔父 ➔ 母（個人間贈与） ➔ 法人（売買）
個人間贈与により叔父の譲渡税・申告をゼロにし、叔父の手間を「契約書捺印1回のみ」で完全離脱させる。母から法人へ評価額売買し、母側の税・諸費用は法人からの売買代金で相殺。
懸念：短期間での名義移転が「実質的な叔父から法人への直接譲渡」や租税回避と否認されるリスク。
【案2】叔父 ➔ 法人へ直接売買（440万円）
法人が440万円で買い取り、代金から叔父の譲渡税（約90万円）を納付（自腹ゼロ）。
懸念：叔父名義での確定申告が必須となり手間・迷惑がかかる。買主側手配の税理士で叔父の手間なく申告実務を代行・完結できるか。
【案3】修繕見積書（約400万円）に基づく減額売買
大和ハウスの見積書を根拠に、取引価格を実勢価格（100万〜200万円等）に減額して直接売買（叔父の税負担・申告額を圧縮）。
懸念：親族間取引で固定資産税評価額を下回る設定は、低額譲渡（みなし寄附・受贈益）と判定されないか。
■3. ご教示いただきたい点
①「多忙な叔父への手間・迷惑・税負担の極小化」を最優先とした場合、実務上最も推奨されるスキームはどれか。
② 案1で否認リスクを避けるための留意点（保有期間や契約形態）。
③ 案3の大手ハウスメーカー修繕見積書を根拠とした売買価格引き下げの実務的実現性。
税理士の回答
髙畑智子
先の同じ質問にも回答いたしましたが。。。
ご質問には、建物の時価評価、個人から法人への譲渡所得課税、贈与税、法人側の受贈益、土地の借地権に関する課税関係など、複数の税務上の論点が含まれています。
また、固定資産税評価額がそのまま適正な売買価格になるとは限らず、修繕見積額を差し引いた金額が税務上の時価として認められるとも限りません。
税理士が税務上の取扱いやリスクを説明することと、親族の負担をゼロにするための具体的な取引スキームを設計し、各種手続きを調整することは別の問題です。
ご提示の条件で安全な方法を判断するには、契約関係や建物の時価、関係者それぞれの税負担を個別に検討する必要がありますので、税理士に正式に依頼されることをお勧めします。
本投稿は、2026年10月08日 17時37分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
