住宅購入時の共有持分と資金負担のずれによる贈与税の該当可否について

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用財産の贈与が行われた場合、贈与税の申告をすることにより基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できます。

ご回答ありがとうございます。
婚姻期間が20年未満の場合はどのような取り扱いとなりますでしょうか？

特例が使えないようでしたら、相続税評価額を簡易に計算して（土地は路線価×地積、家屋は固定資産税評価額）、持分の10分の１を掛けた額が贈与の額になりますのでそれで申告して贈与税をお支払いください。基礎控除110万円は使えますし、購入価額よりは安くなるものと思います。

マンションですと、評価が少し難しいかもしれません。一軒家でしょうか。

マンションになります。
贈与対象とはならない(持分更生登記など)対処は、現実的にあるのでしょうか。

国税庁No.4411では、住宅の実際の資金負担と登記持分が異なる場合、贈与税の問題が生じるとされています。連帯保証人であることだけで妻の資金負担があるとは限らず、ご相談も確認が必要と考えられます。特に夫から購入資金を贈与した扱いか、取得後の不動産贈与かで、評価の考え方が異なる点に注意してください。持分更正も当初の合意・登記原因等によるため、単純な名義変更で解消すると決めず、売買・ローン契約、資金移動、担当者の説明記録を税理士と司法書士へ示して相談されるとよいでしょう。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

マンションの場合でも、簡易評価は
土地：
　路線価×地積×敷地権割合
建物：
　固定資産税評価額

に区分所有権補正率を乗じたものとなるかと思います。
区分所有権補正率の算定方法は国税庁が公開しています。

簡易評価ですと評価は高くなりますので、贈与税負担がかなりあるようであれば、税理士による評価を依頼されたほうが良いかと存じます。

お世話になります。

ご質問の前提として、「連帯保証」なのでしょうか？

>「持分を私100％とすると契約違反に当たる」...
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個人的には、とても関心があります。


もし「連帯債務」ということでしたら、以下のように整理できます。

連帯債務であっても、夫100％も持分も可能ですし、税務上も問題ありません。

連帯債務の負担割合は、所得金額等に応じて合理的に定める必要があります。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/36.htm

その後、もし、夫が妻に代わって負担する借入金は、夫から妻に対する贈与となりますが、贈与を受けたものとして取り扱う金額は、歴年ごとにその返済があった部分の金額を基として計算することとされています。
共かせぎ夫婦の間における住宅資金等の贈与の取扱について（直資58 昭和34年6月16日）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/590616/01.htm

国税庁のタックスアンサーNo.4411
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4411_qa.htm
連帯債務の借入によるマンション取得時に一括贈与課税されず、暦年単位で贈与課税される点は、参考になると考えます。

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他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。