空き家の譲渡特例の適用について
2021年に父が他界しました。2024年に父から相続した実家の建物・不動産を譲渡しようと考えています。建物は昭和52年に登記されています。
土地を購入した価格が不明のため、このままでは大きく譲渡益課税されてしまうので何か良い方法がないかと考えていたところ、空き家の特例というのがあることがわかりました。現在、私は実家とは離れたところに自宅を保有しており、父は他界の直前まで姉や私の手を借りながらも一人で生活していました。母は父他界時には老人ホームに入居していて、父が他界した1年後に無くなっています。
質問は、２つあります。
（１）姉も私も父と別居して生活を営んでいますが、父の支援に行ったり、父他界後も実家の片づけ等で出入りしていました。私は遠方なため、母に会いに行くために実家に数日宿泊したこともあり、法事を実施したこともあります。そのため、水道・電気などは止めていません。このような場合でも、不動産会社の広告で空き家として掲載してもらえば、空き家として扱われるでしょうか？
（２）父が他界した2021年分の確定申告で、父の医療費や姉の医療費を私がまとめて確定申告で医療費控除していました。定期的な送金などはありません。2022年分は私が仕事を引退したため、医療費控除（姉や私の分）は私の息子が実施しています。生計を一にしない直系血族ではない親族への譲渡は対象となると聞いたため姉が該当するのかについてお伺いしたく、生計を一にしないのは、不動産譲渡の年のことなのか、その前年や前々年までも対象となるのかお教えください。
税理士の回答
土師弘之
質問(１)について
「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」が要件ですので、このような状況では不動産会社の広告で空き家として掲載しなくても「空き家」には該当します。なお、名義人がお母さんであれば（相続してる）のであれば、判断は異なります。
質問(２)について
あなたから見て生計を一にする直系血族が対象外となるということですので、お姉さんと一緒に住んでいなければ対象にはなります。反対に、一緒に住んでいれば対象外となります。
なお、この特例を適用するために別居すると対象外となります。（譲渡年であるとかその前年とかは関係ありません。）
なお、「空き家特例3,000万円控除」を適用するためには次の条件のどちらかを満たす必要があります。
① 家屋が一定の耐震基準を満たしていること
② 耐震基準を満たしていない家屋であれば、これを取壊し、更地のみで譲渡すること
耐震基準は昭和56年に改正されていますので、それ以前の建物では要件を満たしていない可能性があります。
不動産は建物も土地も父のもので、遺言で私に相続をとのこでしたので、相続登記を私にして完了してます。
耐震工事するか取り壊せば対象になりそうだということで、ほっとしました。ありがとうございました。
本投稿は、2023年08月04日 08時13分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
