土地売却による確定申告
このたび土地を売却し来年確定申告を行いますがその際の控除についてご質問します。
１平成１７年に地主より土地を私（息子）名義で購入した。４００万
１父親が１人暮らし出来なくなったので空き家となった家屋名義は父親。
１土地、家屋を売却した。２０００万
ご質問ですが来年確定申告をする際父親に何らかの控除は発生しますか？
税理士の回答
父が建物を建て、借地していた。
その後、底地を息子が購入した。
空家になったのは何時からでしょうか？
売却において、建物、借地権部分の対価は父の譲渡所得。
底地部分の対価は息子の譲渡所得。
対価を按分し、取得原価、経費等を控除し、利益が残っていれば譲渡所得として申告、となりますね。
居住用30百万控除については、何時、空家になったか次第です。
住まなくなってから3年後の12月31日までに売却した場合は、居住用の特例が使えます。
① お父様がＨ17年以前より地主から借地して建物を建築し、そこに居住していた。
② Ｈ17年に相談者様が地主から底地部分を買い取った。
③ 今年、この土地と建物を一体で売却した。
という前提で宜しいでしょうか？
底地部分を借地人以外の人が買い取った場合、新たな地主（本件の場合：相談者様）と借地人（本件の場合：お父様）との間で、従来の地代の支払いを継続していれば問題ありませんが、親族ということでその後の地代の支払いをストップしてしまいますと、土地の貸借が「賃貸借」から「使用貸借」に変更されたことになります。
その場合には、借地人（お父様）の借地権はその時点で消滅することになり、新たな地主（相談者様）に対して借地権の贈与があったものとして取り扱われます。
実際に、お父様と相談者様の間では地代の授受は有ったのでしょうか、無かったのでしょうか。それによって、今回の土地（借地権と底地）の所有権者の考え方が変わってきます。
また、借地権の贈与認定を回避する方法として「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」という書類を税務署に提出することもあるのですが、そのような書類を提出していた場合にも土地（借地権と底地）の所有権者が変わってきます。
居住用の3000万円控除云々はその次の問題です。
つまり、一概にこうなると結論を簡単に出せない複雑な事案ですので、関係書類を揃えて一度専門家にご相談されることをお勧めいたします。
H17年から賃料を支払わなかった。反射的に底地人である息子に借地権を贈与したとするのも乱暴ですね。通常、親の土地に無償で息子が建物を建てた。これは使用貸借。親の相続時に土地を更地評価する。
これは税務上も妥当ですし、社会常識にもかなう。
今回は、これとは逆。単純な、使用貸借の議論を当て嵌める事例では無いのかと思われます。
仮に当て嵌めると、親から息子へ結果として相続、贈与を経ないで財産が移転することを容認することになります。この場合は、当事者間の意思として、借地権を贈与したのか否か、その当時の意思を確認することは出来ないため、借地権はそのまま。単に、地代の支払が毎年贈与されていた、これは110万の基礎控除の範囲内であった、というのが座りが良いでしょうか。
これは申告される方しか事実を知らないことですので、申告されるか方が判断されることになりますが、一つの視点として、ご参考までに。
居住していれば、父が所有していた借地権見合いはマイホーム30百万控除で結果的に税負担無し。
息子の売却益は取得原価を控除した残額なので税負担があっても少額、といった所になりますし。
勿論、事実に則って整理、申告することになりますが。
平成17年にご相談者様が購入した土地の上にお父様が家を建てて住んでいた。
お父様が転居され、売却まで空き家になっていた。
平成30年に土地と家屋を売却した。
で、よろしいでしょうか。
【回答①】
お父様が転居されたのが、平成27年1月1日以後であれば、家屋に係るお父様の譲渡益から居住用3000万円控除が使える可能性があります。
3000万円のうち、お父様が使い切れなかった残額は、ご相談者様の土地に係る譲渡益から控除することができます。
下記、いずれの場合も、譲渡した年1月1日における所有期間が『土地・家屋の両方とも』10年超の場合、お父様とご相談者様の譲渡所得にかかる税率は14.21%です。それ以外の場合は、それぞれの所有期間に応じて、5年超10年以下20.315%、5年以下39.63%です。
◆ケースA_売却代金が、土地と家屋に分かれていない場合
家屋の売却代金を家屋の取得費と同額として申告しましょう。家屋の譲渡益はゼロになります。従って、ご相談者様の土地売却に係る譲渡益から、3000万円を控除することができます。
◆ケースB_売却代金が、土地と家屋に分かれている場合
まず、お父様の家屋の譲渡益から3000万円を控除し、控除し切れない残額は、ご相談者様の土地売却に係る譲渡益から控除することができます。
【回答②】
お父様が転居されたのが、平成26年12月31日以前であれば、居住用3000万円控除も14.21%の税率も適用されません。
借地権者の地位に変更がない旨の申出書は、すみやかに提出すればよいので、贈与税の課税はありません。
平成27年1月1日以後とあるのは、平成27年1月2日以後と訂正いたします。
失礼致しました。
相田先生
私が申し上げているのは「原理原則」です。決して乱暴なことは申し上げておりません。
使用貸借通達５をご熟読ください。
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/731101/01.htm
南先生
家屋の所有者で引き切れなかった特別控除額を土地所有者から引けるためには、「土地所有者と家屋所有者は生計を一にしていること」「敷地所有者と家屋所有者はその家屋に一緒に住んでいること」が要件かと思います（措置法通達35-4）。
私にはご相談の文面からはそこまで読み取れませんが、控除可能と断言して大丈夫でしょうか。
富樫先生
土地売却後に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出して効果が及ぶのでしょうか。
相談者様へ、
少し、スペースをお借りすることをご容赦ください。
回答者の皆さん、回答文を投稿する場合には、慎重かつ責任ある回答をするようにしましょう。
安易な思いつきの回答は相談者様を誤った判断に導いてしまいます。
そして、他の回答者を誹謗中傷する表現は利用規約に違反します。見る人を不快な思いにもさせます。
他の回答を尊重したうえで、自らの考えを事実と法律に基づいて述べることが望ましいと考えます。
相談者様への再度の回答と致しまして、本件は売却代金が誰に帰属するのか（どのように分かれるのか）を確定するところから始まります。借地権の贈与があったとみなされても17年前のことですから、今更贈与税が課税される問題ではありません。借地権が残っているのか残っていないのかを見極めることが重要だということを言いたいのです。
前述した通り、メールのやり取りでは限界があると思いますので、資産税に詳しい専門家に直接ご相談されるのが宜しいと思います。
長文、失礼しました。
借地権者の地位に変更がない旨の申出書は、借地権の目的となっている土地（所有権）をその借地権者以外の者が取得し、その土地の取得者と借地権者との間にその土地の使用の対価として地代の授受が行われないこととなった場合において、地代の授受が行われないこととなった理由がその土地の貸借が使用貸借となったことに基づくものでなく借地権者は借地権者としての地位を放棄していない旨を、その土地の取得者が申し出る手続です。
(国税庁のホームページから引用)
上記の届出書は、土地売却後も提出可能で効果が及ぶと思います。
特に提出期限がなく、すみやかに提出することとなっているので、提出後に借地権譲渡の申告を父で行えば、何ら問題はないと考えます。
安易な思いつきで回答しているわけではないので、違うということであれば、根拠条文等を示してください。
私のこれまでの経験では、何も知らない個人を捕まえて、安易な借地権課税はないと認識しています。
いたずらに不安を煽るような回答は如何なものでしょうか。
補足
1土地を購入した時は既に私は住んでいません。
1空き家になったのは29年11月です。
みなさんのアドバイスを読ませて頂いて到底私のてにおえる事柄ではないと痛感しました。
確定申告は専門家に依頼したいと思いますが専門家とは会計士でしょうか？また時期はいつ頃が良いでしょうか❓
専門家は、税理士です。
来年の確定申告ですが、早めにお近くの税理士に依頼されたほうがよいと思います。
服部先生 おっしゃることはわかります。ただ、法の趣旨を想定することも重要かと存じます。趣旨を想定する場合、今回の事例で、原理原則といっているものが、原理原則に該当しないものではないでしょうか。
対象とする事例ごとに、原理原則となるものは変わります。
改めて、趣旨をご確認いただくのもよろしいのかと存じます。
専門家のご相談は税理士になります。
申告の時期は来年の2/16～3/15ですが、ご相談の時期は売却が完了されているのであれば、早めの方が宜しいと思います。
富樫先生、ご意見をありがとうございます。
「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を売却後に提出した経験が私にはありませんので、先生のお考えを参考意見として拝聴させていただきます。
相田先生、ご意見をありがとうございます。
先生のお考えも参考意見として拝聴させていただきます。
本投稿は、2018年06月11日 17時32分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
