限定承認で相続後、売却した建物の償却率（償却費）について
限定承認で相続した不動産を遺産分割のために売却しました。
確定申告において、譲渡所得の申告をする準備をしています。
（私が非居住者のため、私の相続分だけ10.21％の源泉徴収がなされていて、一部還付が見込まれるため。）
限定承認の場合、準確定申告での譲渡価格を相続人の取得費として使ってよいという認識でいます。 私の土地の取得費用は準確定申告の譲渡取得の内訳書から算出した数を使うつもりでいます。（被相続人が取得費を譲渡価格の５％として計算していたので100%分を私の土地取得費とします。）
建物については、全譲渡価格から土地分を引いて算出しました。（他にこの譲渡価格に関係する不動産はありません。）建物は1990年建築の鉄筋で、被相続人は47年耐用年数の0.022で償却していました。また、建物は賃貸用(被相続人はこの一部に住んでいましたが）で、相続から売却する間も家賃収入がありました。相続は10/4/2025で受け渡しが3/27/2026です。
ここでメインの質問なのですが、こういった限定承認で相続した際に、相続人はどのように償却費を計算すればいいのでしょうか。色々な情報が飛び交っていて困っています。
① そのまま0.022（被相続人の償却率）を使ってよいという情報
② 限定承認だと、相続した時点で中古で購入したということになるので、2025年10月から1990年2月を引いた36年分を元の47年耐用年数から引き、36年分の20％を足す。【11+(36×0.2)=18】 そして、18年の償却率である0.056を使うという情報
⓷ 限定承認で相続してから1年未満で売却しているので、償却をしなくてよいという情報
④ 建物取得費に0.9をかけ、それから0.022又は0.56を使うという情報
⑤ 2025年10月から1990年2月を引いた36年ぶんを47から引いた11年の償却率(0.091)をつかうという情報
などなどです。
どうか正しい方法を教えていただけると本当に助かります。
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
結論から申し上げますと、ご提示いただいた選択肢の中では「②」の計算方法が正しいかと存じます。
１、なぜ「②（中古資産の簡便法）」が正しいのか
通常の相続（単純承認）であれば、おっしゃる通り被相続人の取得費や耐用年数（①）をそのまま引き継ぎます。しかし、限定承認の場合、税務上は「相続開始時に被相続人から相続人へ、時価で売却（みなし譲渡）された」と扱われます。
つまり、質問者様は2025年10月に「中古の賃貸物件を時価で新たに買い受けた」という扱いになります。したがって、新たに中古資産としての耐用年数（簡便法）を計算する必要があります。
計算式: (法定耐用年数47年 － 経過年数36年) ＋ 経過年数36年 × 20％ ＝ 18.2年
＊年数の端数は切り捨てるため、耐用年数は18年となります。
＊平成10年以降取得の建物は「定額法」に限定されるため、18年の定額法償却率である0.056を使用するのが正しい処理です。
2、他の選択肢が誤りである理由
①: 前述の通り、単純承認の場合のルールです。
③: 相続から売却まで家賃収入（不動産所得）が発生している事業用資産であるため、ご自身の保有期間中（2025年10月〜2026年3月の約6ヶ月分）の減価償却費を月割りで計算し、建物の取得費から差し引く必要があります。
④: 取得額に0.9を掛ける（残存価額10%）のは平成19年（2007年）の税制改正で廃止された古いルールです。今回は2025年の新規取得扱いとなるため、備忘価額1円まで償却する現行ルールが適用されます。
⑤: 簡便法の「経過年数の20％を足す」プロセスが欠落しています。
＜今後の申告に向けて＞
譲渡所得の計算時、質問者様の建物の取得費は「準確定申告で算出された建物の譲渡価格 － ご自身の保有期間中（約6ヶ月）の減価償却費」となります。
回答は以上となります。
ご参考になりましたら幸いです。
本投稿は、2026年09月11日 03時53分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
