マンション売却に係る所得税および住民税
来年に所有している自己使用のマンションを売却を予定しています。所得税および住民税に関してご質問させて頂けますと幸いです。
1. 概要
当人：会社員
物件：2023年6月に引渡しを受け、以来自宅として居住しています。
売却予定：2027年2月
出国予定：2027年6月から海外駐在の予定です。転出届を提出し、日本の住民票はなくなる見込みです。
2. ご確認いただきたい事項
【所得税】
① 申告・納付の方法
出国前に申告・納付するか、納税管理人を届け出て、2028年2〜3月に申告・納付する方法がある理解をしておりますが正しいでしょうか。
② 2027年分の給与所得との関係
出国時に勤務先で年末調整を受ける予定です。売却益の申告とあわせて、注意すべき点があれば教えてください。
③ 出国後の課税関係
出国後、非居住者となってから日本で課税される所得や、申告が必要になるケースがあれば教えてください。
【住民税】
④ 売却益にかかる住民税
2028年1月1日時点で日本に住民票がない場合、2027年の自己使用のマンション売却益に住民税は課税されないという理解でよろしいでしょうか。住民票の異動のほかに、満たすべき要件や注意点があれば教えてください。
⑤ 2027年度分の住民税
2026年分の所得にかかる住民税（2027年度分）は、出国時にどのように納めることになるか、ご教示ください。
税理士の回答
ご質問の各点について、税制上の要点と注意点を整理して回答致します。
【所得税】
① 申告・納付方法：
ご認識の通りです。出国日までに「準確定申告」を行って納付するか、出国日までに所轄税務署へ「納税管理人の届出書」を提出したうえで、翌年2028年の通常の確定申告期（2/16〜3/15）に申告・納付するかのいずれかを選択できます。
② 給与所得との関係：
勤務先で出国時年末調整を受けた源泉徴収票を用い、確定申告で給与所得と不動産の譲渡所得をあわせて申告します。
自宅売却のため「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用を検討される場合、税額が0円となる場合でも確定申告書の提出が適用要件となります。
③ 出国後の課税関係：
非居住者となった後は「国内源泉所得」（日本国内にある不動産の賃貸収入や資産の譲渡益など）のみが課税対象です。
日本の資産からの所得がなければ、原則として日本での追加申告は不要となります。
【住民税】
④ 売却益の住民税：
認識の通りです。住民税は賦課期日（2028年1月1日）時点での住所の有無で判定されるため、1年以上の海外勤務等で実質的に非居住者かつ国外転出している場合、2027年分の譲渡益に対する住民税は課税されません。
単なる形式的な転出ではなく、生活の本拠が国外へ移っていることが要件となります。
⑤ 2027年度分（2026年所得分）：
出国時点で未納となっている税額は、出国前に一括納付（普通徴収または給与天引きの残額一括徴収）するか、自治体へ「納税管理人」を定めて代理納付してもらう必要があります。
回答は以上となります。
ご参考になりましたら幸いです。
本投稿は、2026年10月13日 13時50分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
