義父母との二世帯住宅
この度、義父母との二世帯住宅を建てる予定となっています。
しかしながら贈与税についてお聞きしたい事があります。
この度24坪の義父母の家を建て壊し、その義父名義の土地に3階建ての二世帯住宅を建てる予定です。二世帯の様式は玄関別の完全二世帯住宅です。一階部分に義父母、二階と三階部分が私と妻と子供1人が住む予定です。一階と二階は行き来ができません。つまり玄関を出て義父母の玄関から入ることをしなければ行き来できないようにする設計です。
そこでご質問がございます。建物の総予算は4500万。私が2500万の住宅ローンを組む予定です。残りの2000万を義父母が現金一括で支払う予定です。その際、直系親族であるうちの妻が1000万までの住宅資金提供を受けるのであれば贈与税はかからないのですが、残りの1000万に対しては贈与税がかかりますね。しかし、建てる家は妻の名義にはなりません。住宅ローンを組むのはあくまで私（夫）だからです（妻は扶養範囲のパートです）。
そうなると直系親族ではない私に対しては贈与税の特例は受けられず2000万に対して贈与税がかかってしまうことになるかと思います。これはあくまで家の登記（名義）を僕だけにしてしまった場合かと思うのですが。よくわかりません。
この家の登記を区分登記（義父と僕）或いは共有登記した場合は、義父も自分の住む一階部分を義父登記（名義）二階、三階部分を僕登記（名義）ということにすれば贈与税はかからないのでしょうか？しかしながら、一階部分の床面積と二階三階部分の床面積を一階部分（2000万義父母が出すお金）、二階、三階部分の床面積を2500万円（僕が組む住宅ローン）程度に抑える床面積などをしなければならないのでしょうか？
それとも2.3階部分が床面積的に一階部分と比べに2500万で収まらないと判断された場合については余剰分部分に贈与税がかかるのでしょうか？
区分登記と共有登記についてもよくわからず、贈与税が今回義父母という点で贈与税の特例が受けられないために、どうしたら良いのかがわかりません。ご教授いただけると助かります。
単純に考えて2000万対2500万の割合の住宅床面積で割って区分登記？共有登記？にすれば贈与税がかからずに済むのかどうかわかりません。
税理士の回答
お勧めは、３名の共有登記です。
質問者が25/45＝5/9、奥様が2/9、義父が2/9。
建物が、省エネ等住宅であれば、1,000万円までの贈与が非課税になります。この場合、奥様がそれに見合う建物持分2/9を取得すること。
なお、
①銀行の承諾が得られるかどうか、
②奥様の贈与は来年が望ましい
贈与の翌年３月15日までに完成、居住が原則だから。
もっとも、注文住宅の場合、贈与の翌年の３月15日で棟上げまで工事が進行していれば、12月末までの完成居住で大丈夫ですが、12月のこに時期に贈与するより、来年にした方が余裕があります。
鎌田様
御回答ありがとうございます。
3名の共有登記ということですね。ただ1000万までの贈与しか受けられないとなると家を建てる事ができません。
配分割合がよくわからないのですが僕の2500万円にあたる部分が9/5。義父と妻の割合あわせて4/9というのが1500万にあたる部分という配分割合でしょうか？
妻が2/9持つことで義父分あわせて1500万を捻出していると見立てるということでしょうか？そうすることで贈与税がかからないという試算でよろしいのでしょうか。
①の銀行の承諾とはおりない可能性があるという、解釈でしょうか？
理解が難しくて本当に申し訳ございません。
追加訂正→1500万にあたる部分は2000万の間違いでした。
補足説明：
もし、そうであれば妻は1000万円分を自己捻出で予算を住宅ローンなりで用意しなくてはならなくなるとなると、扶養家族でパートのみの労働のため為捻出することができません。
たとえ二世帯でも義父母からの捻出は2000万円出せるのに、贈与税のかからないとなると1000万円止まりとなってしまうのでしょうか。
質問者と義父と奥様の３人の共有で、各人が負担する割合で登記します。
総額は4,500万円。
質問者2,500万円。2,500/4,500 ➡ 5/9。
義父は1,000万円。1,000/4,500 ➡ 2/9。
奥様は、贈与資金1,000万円で、 2/9。
住宅取得資金の非課税は、省エネ住宅等のケースで1,000万円が上弦です。それ以外の住宅では、500が限度です。
ありがとうございます。このように3人共有登記で解決できそうですね。
御教示心よりお礼申し上げます。
本投稿は、2022年11月28日 01時23分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
