借地権を、どのくらい安く、だれに売ったら、みなし贈与になるのでしょうか？

　ご質問にお答えします。
　まず１の評価方法ですが、これで構いません。
　ただ、この価格はあくまでも相続税評価額なので、仮に売却した場合、この金額で必ず売却できるとは限りません。
　また不動産には値札が付いてあるわけでもないので、どうしても早く売りたい場合には、金額が下がるのも当然出てくることだと思います。
　そのため、相続税評価額を基準として考えるのではなく、実際に売れる金額が時価となりますので、地主（ご質問者の親族でないことが前提）が4,000万円ならば購入するということにご質問者が納得して売買すれば、みなし贈与を心配する必要はありません。
　今まで私が記載した内容を見ると、ご質問者はみなし贈与の規定は誰にも該当しないのではないかと考えると思います。
　どのような場合にみなし贈与とみなされるかというと、今回のケースでいえば、購入先が親族の場合になります。
　普通、不動産を第三者に売る場合には、売る方は少しでも高く売りたい、買う方は少しでも安く買いたいと思うのが普通であるため、その両者の思惑が一致したところで売買金額が決まるので、評価額との差額が贈与など考える必要はありません。
　しかし、不動産の売買が親族間の場合には、安く売却してあげるなどの価格操作ができるので、みなし贈与の問題が発生します。
　前置きが長くなりましたが、親族でない地主に売却する場合には、みなし贈与は考えなくてよいと回答させていただきます。

、不動産の売買が親族間の場合には、安く売却してあげるなどの価格操作ができるので、みなし贈与の問題が発生します。

なるほど、よく分かりました。
「親族間の場合、価格操作が出来ると考える」という根拠があると、、、ありがとうございます。