住宅ローン借り換えで連帯債務を解消する場合の贈与税について
住宅ローン借り換え時の贈与税の扱いについてご相談です。
【前提条件】
・2025年11月から住宅ローンを利用
・借入総額：4,600万円
‐ 私：3,600万円
‐ 妻：1,000万円
・現在の契約形態：連帯債務
・住宅の持分はローン割合に応じて設定
・別金融機関への借り換え審査は通過済み
・借り換え後は 私の単独債務 になる予定
【金融機関からの説明】
・連帯債務から単独債務に変更することで、
妻の債務分（約1,000万円）について贈与税が課税される可能性がある
・贈与税を回避できる方法がある可能性はあるが、
金融機関の立場では詳細説明はできないと言われた
【お伺いしたい点】
1.本ケースにおいて、贈与税が課税される可能性があるのか
2.課税されるとした場合、どのような考え方・論点で判断されるのか
3.贈与税を回避、または回避できる可能性がある一般的な方法
（例：持分変更、金銭精算、契約方法の工夫など）
4.を行う場合、借り換え前後で必要となる実務上の対応や注意点
一般論ベースで構いませんので、
実務上よくある考え方や注意点をご教示いただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
奥様に贈与税が発生すると考えられます。
贈与の中身は、債務免除益です。
この課税を回避する方法は、負担付贈与です。
奥様が、住宅の10/46を、ローン付でご主人に贈与します。
この場合、
ご主人は、（住宅の時価の10/46）ー（ローンの10/46）の贈与になります。
加えて、
奥様は、住宅の10/46をローンの10/46で譲渡したことになり譲渡所得の発生が考えられます。
注意点（費用）、
登記の変更に伴う登記費用（登録免許税＋司法書士に依頼する場合は手数料）、不動産取得税
本投稿は、2026年01月23日 22時44分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
