親族所有の遊休不動産の又貸しについて
家計を一にしない親族が所有する遊休不動産（空き家）があります。
親族は本業があり、
・空き家のリフォームにお金がかかる
・お金をかけてリフォームしても賃借人がコンスタントに付くかわからない
・本業でそれなりの所得があるので、これ以上所得を増やしたくない
などの理由で、空き家の賃貸に積極的ではありません。このため空き家は荒れ放題になっています。
そこで自分が「転貸可能」の条件をつけて相場よりも大幅に安い賃貸料でその空き家を賃貸借し、リフォームした上で第三者に賃貸したいと考えています。
ネットで調べたところでは、使用貸借した不動産を又貸しした場合、第三者からの賃料（所得）は所有者（親族）のものとなり、転貸者（自分）には贈与の形で賃料が払われるとのことでしたが、転貸可能の条件をつけて賃貸借契約を結んだ不動産を又貸しした場合、誰の所得となるのでしょうか。
また、ネットで調べたところでは、相場よりも安い賃貸料で借りた場合、相場との差額は贈与になるとのことですが、リフォームやプロモーションにお金をかけて相場まで引き上げているにもかかわらず、その差額が贈与になるというのは腑に落ちません（贈与税控除の枠を超えると贈与税がかかる）。
整理すると
・転貸可能の条件をつけて賃貸借契約を結んで借りた不動産を又貸しした場合、誰の所得となるのか
・リフォームやプロモーションなどの付加価値の有無にかかわらず、相場と賃貸料との差額は贈与になるのか
以上2点を教えてください。よろしくお願いします。
税理士の回答
所有者様と別生計で、リフォームやプロモーションなどのリスクをご質問者様が引き受けているため賃料はご質問者様の所得とできる可能性はあると考えます。
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/03/01.htm
空き家が荒れ放題ということを考慮しますと、リフォーム前の賃貸料相場を基準に借りれば贈与税も回避できる可能性があると考えます。
物件ごと譲ってもらうのが理想ですが、難しいようでしたら税務署に事前確認して慎重に進められることをお勧めします(後々所有者様に迷惑がかかるリスクを無くすためにも)
本投稿は、2019年04月27日 03時18分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
