収入合算による連帯債務から単独債務への住宅ローンの借り換えによる贈与税と譲渡所得税について
▼現在の状況
① 不動産購入価格（借入金額）：3,500万円
② ローン契約形態：収入合算による連帯債務
③ 持分比率
夫：6/10 -> ローン負担額：2,100万円
妻：4/10 -> ローン負担額：1,400万円
④ 現在のローン残高
夫：1,800万円
妻：1,200万円
⑤不動産時価：3,000万円
上記の現在の状況において、住宅ローンの借り換えを行う予定でおります。
その際に、連帯債務から夫のみの単独債務に切り替えたいと考えております。
このとき、贈与税が発生すると思いますが、
その回避策として、負担付贈与を検討しております。
その場合、下記の計算により、贈与税および譲渡所得税は
発生しないとの認識ですが、合っておりますでしょうか？
また、負担付贈与する場合、税務署への書類提出はありますでしょうか？
▼前提条件
妻から夫へ負担付贈与を行うものとする。
▼贈与税
課税対象額 = [不動産時価 × 妻（贈与者）の持分比率] - [ 妻（贈与者）のローン残高] - 贈与控除額
上記の式から、課税対象額 は、以下より "-110万" となり、
贈与税は、0 円、つまり、課税されない。
（3,000万円 × 0.4）- 1,200万円 - 110万円 = -110万円
▼譲渡所得税
課税対象額 = [妻（贈与者）のローン残高] - [不動産購入価格 × 妻（贈与者）の持分比率]
上記の式から、課税対象額 は、以下より "-200万" となり、
譲渡所得税は、0 円、つまり、課税されない。
1,200万円 -（3,500万円 × 0.4）= -200万円
税理士の回答
川村真吾
贈与税は合っています。譲渡所得は [妻（贈与者）のローン残高] - [（不動産購入価格ー減価償却費） × 妻（贈与者）の持分比率]になります。
ご返答ありがとうございます。
申し訳ありませんが、
贈与税について、追加質問があります。
贈与税の計算結果がマイナスの場合、
みなし贈与税を考慮しないといけないのでしょうか？
川村真吾
[不動産時価 × 妻（贈与者）の持分比率] -(不動産購入価格-減価償却費） × 妻（贈与者）の持分比率]に対して譲渡所得税がかかり、 [ 妻（贈与者）のローン残高] - [不動産時価 × 妻（贈与者）の持分比率] -110万円に対して贈与税がかかります。
迅速なご回答ありがとうございます。
では、２重に税金が加算され、以下の合計4つの税金を考慮しないといけないということで合っておりますでしょうか？
▼贈与税
① [不動産時価 × 妻（贈与者）の持分比率] - [ 妻（贈与者）のローン残高] - 110万円
② [ 妻（贈与者）のローン残高] - [不動産時価 × 妻（贈与者）の持分比率] - 110万円
▼譲渡所得税
① [妻（贈与者）のローン残高] - [（不動産購入価格ー減価償却費） × 妻（贈与者）の持分比率]
② [不動産時価 × 妻（贈与者）の持分比率] -[(不動産購入価格-減価償却費） × 妻（贈与者）の持分比率]
川村真吾
前答は [不動産時価 × 妻（贈与者）の持分比率] - [ 妻（贈与者）のローン残高]がマイナスの場合で前々答はプラスの場合です。
本投稿は、2022年07月16日 02時15分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
