親の借地権付きアパートの生前贈与について
親が約20年前に3000万程度で購入した築古木造アパート（旧借地権）があります。
親も高齢である事から来年、借地権の更新時に私に名義変更したいと思います。
収益不動産の場合は、時価の８割が相続評価対象になると伺いました。
（それとも購入時の金額や築年数で評価すべきなのでしょうか）
利回りも２０年前とはかなり上がっています。近隣の旧借地権アパートの
売買事例が表面利回り約８％の為、現在の家賃収入年３６０万程度で計算すると時価は４５００万程度。相続評価額は３６００万という理解しております。
この前提で、相続時精算課税制度を利用した場合、２５００万までは
無税対象。その差額の１１００万を売買という形で、借地権を購入すれば
いいのでしょうか。
単純な借地権付きアパートの売買ではなく、生前贈与の要素も絡む為に、
混乱していますが、私の理解で間違っている部分があれば教えて頂ければ
幸いです。
税理士の回答
国税ＯＢ税理士です。税務署では、相続税贈与税の担当部署の管理職をしておりました。
まず、お話したいのは相続税評価額は、通常の時価の６割程度になっているかと思います。
よくお調べになっていますが、基本的に誤りです。
相続税評価額が、３６００万円の不動産を精算課税の贈与とした場合には、２５００万円の特別控除があり、超えた部分には、20%の税金がかかるので、２２０万円の納税になります。
しかしながら、あなたの案の場合の一部売買とした時は、負担付贈与として通常の時価との差額が、贈与税の対象になります。
通常の時価が、仮に４５００万円とすれば、お金を支払う１１００万円を差し引いた３４００万円が、贈与税の対象になります。
相続税贈与税の取り扱いは、税理士でも苦手にされている方も多い税法です。
何かをしてしまったので、多額な税額が発生しまったという事を数多く現役の頃は見てきました。
なかなか、一朝一夕で判断できないので、相続税贈与税分野に強い税理士にご相談される事をお勧めします。
西野先生、ご回答ありがとうございます。
＞ しかしながら、あなたの案の場合の一部売買とした時は、負担付贈与として通常の時価との差額が、贈与税の対象になります。
一部売買の場合は、2500万円の控除枠は併用できないという理解で宜しいでしょうか。
＞ 通常の時価が、仮に４５００万円とすれば、お金を支払う１１００万円を差し引いた３４００万円が、贈与税の対象になります。
つまり、3400万に対して415万を控除して、50％の贈与税が発生するという形になるのでしょうか。
私としては、当初に支払う1100万円以外に翌年に1500万程度の贈与税分を準備しておけばいいのでしょうか。
普段、触れる事のない概念なので戸惑ってしまいます。
本投稿は、2022年10月16日 00時17分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
