祖母名義の土地に住居を新築したいです。祖母名義の土地は今後母に相続予定です。
祖母(93歳)名義の神奈川県の土地（路線価8万円/_、54坪）に自分名義で住居を建築予定です。
祖母名義の土地は、今後母(63歳・北海道在住)に相続予定です。
母は、祖母名義の土地に今すぐ住む予定もないので、自分に「家を建てて住めば？」と言ってくれています。
この場合、土地の名義は、生前贈与、相続時精算課税、遺言書での相続、など、どの様に行うと賢い（費用が安く済む）のでしょうか。
私には3人の兄弟がいます。
生前贈与だと贈与税と不動産登記・取得税が掛かることや、
相続時精算課税よりも、遺言書を書いておき、祖母名義のまま、自宅を建設した方が良いのではないかと、素人ながら考えました。
住宅ローン申請を行うに、祖母名義の土地のままで大丈夫なのかも不安なのですが、
アドバイスいただけますと嬉しいです。
税理士の回答
お祖母様ご所有の土地の評価額を計算しますと1400万円強となりますので、この土地を贈与で名義変更しますと相当額の贈与税が発生します。
将来的にこの土地を貴殿が自宅として使い続けるということであれば、お母様を飛び越えて貴殿の名義にするという選択肢も考えられます。
お母様が相続し、その後また貴殿が相続することを考えますと、２回の手続きが必要になりますが、貴殿に直接名義変更しますと１回で済みます。また、この土地を今後売却するようなことになった場合にも、実際に住んでいる人の名義であれば税務上の優遇特例も使えます。
相続時精算課税制度が来年から孫に対しても適用できるようになりますので、来年以降であればこの制度を活用して貴殿に贈与することが可能です。（上記評価額であれば贈与税はかかりません。）
また、お祖母様に遺言書を書いて頂き、貴殿に上記土地を遺贈していただくという方法も考えられます。相続発生までは、土地を無償で借用（使用貸借）して問題ありません。
なお、お祖母様の財産が上記土地以外にも多額にある場合には、相続税額を試算してトータル的に検討する必要がありますのでご留意ください。
住宅ローンの申請につきましては事前に金融機関にご相談ください。恐らく、土地所有者の抵当権設定に関する承諾が必要になると思いますので、お祖母様の承諾書が必要になると思いますが、それも含めた必要書類が整えば大丈夫ではないかと思います。
以上、宜しくお願い致します。
本投稿は、2014年06月16日 18時00分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
