祖父名義の不動産で賃貸業をする場合の経理処理について

　贈与により登記を変更し、翌年の贈与税の申告で「相続時精算課税制度」を利用すれば良いと思います。贈与税は贈与財産の価額が2,500万円まで非課税となりますが、申告は必要です。もし、2,500万円を超えた場合は超えた金額に対して２０％の贈与税か課税されます。将来お祖父さんが亡くなった場合、本来はあなたは相続人ではないので相続税はかからないのですが、お祖父さんから遺贈によって財産移転があったとしてあなたに相続税の申告及び納付義務が発生します。なお、その場合、相続人以外の財産取得者については通常の税額の２割増しの相続税を納付することになります。また、贈与額が2,500万円を超え、贈与税を納付した場合は、あなたの納付すべき相続税額から納付した贈与税額を控除した金額を納付しますが、その結果がマイナスとなった場合はマイナスとなった金額は還付されます。

こちらの記載が分かりにくくてすみません。
司法書士の先生からは、相続時精算課税制度を利用してトータルで30万近くかかると言われております。

また、私の父は亡くなっていますので、私が相続人となります。

それならば、あなたは代襲相続人となりますので、相続税額の２割加算はありません。よって、算出相続税から約３０万円を控除した金額が納付する相続税です。もし、算出相続税額が０円であれば約３０万円は還付となります。

回答ありがとうございます。
司法書士さんからは、相続税はかからない金額とは言われていたのですが、相続時精算課税制度だと、所有権移転した際に、不動産の取得税と登録免許税等で30万近くかかると言われております。

これらは相続税とは関係ないように思ったのですが、先生のご回答によると、この30万近くのお金が、還付されるのでしょうか？


司法書士さんからは、遺言書を作成して相続することになれば、不動産取得税も贈与税もかからないから10万円未満で済む(その代わり名義変更は祖父が亡くなったとき)という趣旨で聞いておりましたが、もし、還付されるのであれば、相続時精算課税制度を使いたいと思います。

　すみません。３０万円は贈与税の相続時精算課税制度による贈与税額と理解していました。不動産取得税及び登録免許税は除外されます。

そうですよね。現状を確認していただいた上で、私の求めている問いに対して、お知恵を貸していただきたく思うのですが、いかがでしょうか？

「現状の確認」となると、詳細な個人情報等が必要になりますが、「みんなの税務相談」は公開型の掲示板ですので、そのような情報はお伺いいたしかねます。ご了承願います。

ここでいう現状というのは、ここまでのやり取りが、税理士先生様が、質問文を正しく読めていなかったことに関する勘違いで終わった無駄なやりとりになっている
という先生様の引き起こした現状を一度ご自分でご確認していただき、質問文を正しく理解された現時点で、未回答になっている私の質問投稿へ回答がもしあるならお願いしますという意味です。

質問文以上の個別具体的な相談に改めて乗ってくださいと申したわけではないですし、そのように読み違えるような行間はないと思います。

　申し訳ございませんでいた。お詫び申し上げます。
贈与税は財産の相続税評価額を基として計算しますので、財産移転に伴う費用は考慮しません。この相続税評価額が特別控除額２５００万円までであれば贈与税は非課税です。しかし、申告は必要です。相続時精算課税を選択した以後の同一贈与者からの贈与額を積算し、２５００万円を超えると超えた金額に対し、２０％の贈与税が課税されます。最終的に贈与者が死亡した時点で被相続人の財産と相続人が適用を受けた相続時精算課税の適用財産の合計額が相続税の課税財産となります。これに対する相続税から既に納付した相続時精算課税適用税額がある場合、贈与税額を控除した額が納付する相続税額となります。この控除後が負数となる場合は還付されます。