小規模宅地の特例適用(2割評価) に関して
小規模宅地の特例適用(2割評価)に関して相談があります。
<状況>
・両親(80歳過ぎ)
・私(40代,別居/別生計の長男,妻子持ち)
・両親の自宅は関東圏にあり、固定資産税納税通知書より評価額は土地+建物で1600万円ほど
・基礎控除額を超える相続資産があり、納税額を抑えたい状況
(母は配偶者控除で納税0円になりますが、総相続資産で私に相続納税が課せられる)
父の他界が近づいている為、相談させて下さい。
父母とも生計と共にし、20年以上 関東にある自宅で一緒に生活しております。
父は病院や老人ホームの生活がここ1年続いていますが、母も自宅に一人で生活しております。
父が他界した場合、自宅は母への相続を予定しています。
(私長男は他県で家を持ち生活している為)
将来的に、私の実家(両親の自宅)は誰も継ぐ予定はなく売却する予定ですが、現金化しない不動産のまま父から母へ相続しようと考えています。
そこで活用するべきだと感じているのが、小規模宅地等の特例で、2割の評価額になると理解しております。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
<相談>
1)父が他界した時(病院か老人ホーム内で)に、母が老人ホーム中でも、自宅は小規模宅地等の特例(2割評価)は対象になりますか?
(自宅は売却や貸し出しせず、母が時々くつろぐのに帰宅したり、連休などに私や孫達と再会する場として維持している)
2) 不動産名義変更のタイミング
父が他界し、本特例(2割評価)を使用し相続資産を減少させた後、不動産名義変更をする前に土地/建物とも売る事は出来ますか？
不動産名義変更も、手続代や納税(取得税?)がかかるとお聞きしました。
特例(2割評価)を使用した後、不動産名義変更する前に 早々に売却してしまいたいのが実状です。
3)上記2)に関連しますが、そもそもこの特例(2割評価)を適用するには、
不動産名義変更必須やその後何年間は維持する事などのルールがあるのでしょうか？
以上、関連している為 3つの相談になってしまいましたが、先生方の助言をお願い致します。宜しくお願い致します。
税理士の回答
１）
お母様（配偶者）が取得する場合には、小規模宅地の特例は常に適用可能です。仮にお母様が老人ホームに入られていても適用できます。
２）
土地家屋を売却する場合には、亡くなった方の名義のままでは売却できません。ご面倒でも一旦、相続登記をして新たな所有者に名義を変更することが必要です。
３）
特定居住用の小規模宅地の減額特例を適用する方がお母様の場合には、その後何年間住み続けなければならないという条件はありません。
条件は次の2点です。
・お母様が相続（取得）するということを相続人全員で決定すること（遺産分割協議書の作成）
・その特例を選択した旨を記載した相続税の確定申告書を提出すること
宜しくお願いします。
この度は早急かつご丁寧な回答ありがとうございました。
「面倒な不動産名義変更前に売却してしまおう」なんて
そんな都合の良い事はないんだと理解しました。
このような低レベルの質問に関しても回答を頂き感謝します。
また本制度(小規模宅地の特例)を使用しない方が良い場合もあるのでは?と感じた為、
すみませんが別質問で投稿させて頂きます。
本投稿は、2015年07月06日 20時58分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
