相続財産（不動産借地権）の名義と登記、売却等に関する税金（相続税、贈与税など）に関する相談
相続財産（不動産借地権）の名義と登記、売却等に関する税金（相続税、贈与税など）に関する相談です。
被相続人は母（92歳）都内に36.71坪の借地と建物（木造二階建て築60年強、延べ床面積189.85平米）を所有。
母は、12年前に脳梗塞のため緊急入院し、その後３回転院し、現在板橋区内の病院に入院して4年目。初期入院直後に気管切開をしており、現在は意思表示は困難。
上記の借地の更新について、地主の弁護士から契約更新を促されている。更新期限は平成５年５月だったが、母が意思決定できる状態でないため、契約更新をする能力がなく、更新契約ができないので、契約更新は相続後に行いたい。
更新料は、地主側の提示額は584万円（令和５年時点で、路線価55万円/平米、借地権比率70%、公示地価掛け率1.25、面積36.71坪＝121.355918平米により、公示地価は5840万円と見積もられるため、借地権更新料はその１割で584万円という計算）
税務上の相談内容は以下の通り。
(1) 将来、この借地と建物を私たち子供が相続するときの問題について相談したい。（小規模宅地等の評価減の特例を受けるために必要な要件と注意点についてのアドバイスをいただきたい）
(2) 相続後、当該借地権と建物を売却する可能性が高いのですが、その場合、相続時、当該物件を兄弟の共同名義にすべきか、兄の単独名義にすべきか。
後者の場合、売却時に売却代金の半分から諸費用を除いた金額を弟に支払いたい。
共有名義の場合と単独名義の場合で、相続税、贈与税などがどう変わるかを知りたい。
税理士の回答
小規模宅地等の特例には、いくつか種類があります。
特定居住用（330㎡まで80％減）では、基本はお母様が住んでいること。
ただし、お母様が要介護認定などを受けてホームに入居のケースは該当します。
この場合、相続する人は、借家であること（家なき子という言い方をします）。
お母様以外に、生計を一にする子供さんの居住というケースもあります。
貸付事業用（200㎡まで50％減）のケースでは、建物を賃貸ししていること。
ただし、新たに貸し付ける場合、３年超経過が条件になります。
つまり、貸し始めて３年内に相続が開始する場合は非該当。
上記のどちらも、相続税の申告期限（相続開始から10か月）までの所有継続・居住継続が必要です。
登記を１人にして、売却代金を分けるという相続の仕方を換価分割と言います。
この場合、遺産分割協議書にその旨を明記します。
これは、遺産の分割ですから、贈与にはなりません。
また、売却に関する譲渡所得（所得税）の申告納税は、それぞれが行います。
丁寧なご説明ありがとうございました。
本投稿は、2026年03月23日 12時35分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
