住宅購入時の親からの支援（相続税対策）

親族間の住宅資金の借入に関する税務上の留意点について回答致します。
大前提とまして、親の死亡時に未返済の借入残高（親から見た貸付金）は相続財産として課税対象になります。相続対象から外すには、生前に完済するか、暦年贈与などを活用して残高を減らす必要があります。

●借用書と返済実績: 契約書（金銭消費貸借契約書）の作成と銀行振込による記録は必須ですが、それだけでは不十分です。
親の年齢やご自身の収入からみて「完済可能な現実的計画」であることが求められます。

●金利設定: 0%（無利息）は利息相当額が贈与とみなされるリスクがあるため避けるのが無難です。
市中銀行の住宅ローン金利などを参考に、1%程度を設定すれば合理的な水準として容認されやすいです。

●省エネ住宅贈与特例との併用: 両立可能です。1,000万円を非課税枠での贈与とし、不足分を金銭消費貸借契約による借入とする方法は一般的なスキームです。

●5年間の据置期間: 親族間で合理性のない長期の据置期間を設けると「返済の意思がない（実質的な贈与）」と疑われるリスクが高まります。
親の年齢によっては完済の蓋然性が低くなるため、原則として早期に定期返済を開始すべきかと存じます。

●据置期間中のNISA運用: 資金余力（投資に回す余裕）があるにも関わらず返済を猶予している実態は、税務調査において「借入の偽装」とみなされる強い根拠になり得ます。
贈与認定リスクを下げるためにも、速やかに定期返済を行うことをお勧め致します。

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回答ありがとうございました。
差し支えなければいただいた回答についてご教示ください。
完済可能な現実的な計画とあります。母が現在65歳なのですが、25年で返済と考えております。この返済計画は現実的とは言えないところでしょうか。母が65歳として、何年程度の返済であれば現実的と言えますでしょうか。

65歳のお母様に対する「25年返済（完済時90歳）」という計画は、税務署から「実質的な贈与」とみなされ、贈与税が課されるリスクがあるかと存じます。

税務上、親族間の借入で容認されやすい完済年齢の目安は「80歳前後まで」とされています。
そのため、現実的な返済期間は「10年〜最長でも15年程度」となります。

対策とまして、省エネ住宅特例の非課税枠（1,000万円）に加え、暦年贈与（年間110万円）も併用して贈与の割合を増やし、借入総額を圧縮することで、10〜15年で無理なく完済できる計画への見直しをおすすめ致します。

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