共有名義のマイホームの名義変更、単独ローン借り換えに伴う税金について
15年前に新築のマイホームをほぼ全額ローンを組んで3500万円で購入し、私６割、妻４割の共有名義、ローンは夫婦でほぼ半分ずつ返済し、残債1600万円となっています。
結婚21年目を迎えますが、夫婦仲が冷めて別居または離婚を考えており、妻が連帯債務者となっている現在のローンを保証人無しで私の単独名義で借り換えてマイホームの名義も私のみに変更し、私が住み続ける予定です。
一時は売却も考えてマイホームの簡易査定を数社に依頼した結果、売買価格は1600～2250万円（平均1900万円）とのことでした。ちなみに今年度の固定資産税の評価額は土地680万円、家屋が430万円でした。
銀行の担当者や司法書士の話では、ローンの借換え・マイホームの名義変更のタイミングが離婚前であれば負担付贈与、離婚後であれば財産分与となり、譲渡所得の所得税や相続税等が発生する可能性があるとのことでした。
固定資産税や担保の再設定に伴う印紙税を除き、離婚せずに別居の状態を続けていく前提で借換え・名義変更をした場合、夫婦それぞれに申告義務・税額が発生する税金は何があり、税額はどのくらいでしょうか？ 同様に離婚をすることを前提に借換え・名義変更をした場合はどうなるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
ご認識のとおり、離婚前であれば負担付贈与として贈与税、離婚後であれば財産分与となり所得税の対象となります。
離婚前であれば贈与税の配偶者控除を利用することで贈与税の課税なしとできると考えます。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm
離婚後で譲渡所得となる場合でも「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに」などの条件付きですが、3000万円の特別控除を受けることで所得税の課税なしとすることができると考えます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
ご回答ありがとうございました。基本的なことも含めて再度質問させていただきます。
離婚前の借り換えによる贈与税の対象となる場合には私が贈与税の申告をする必要があり、離婚後の借り換えによる譲渡所得の所得税の対象となる場合には妻（その時点では元妻）が譲渡所得の申告をする必要があるということでよろしいでしょうか？
よろしくお願いいたします。
度々申し訳ありません。もう一つ質問させていただきます。
贈与税や譲渡所得の対象となるのは、妻の所有分である４割ということでよろしいでしょうか？
よろしくお願いいたします。
離婚前の借り換えによる贈与税の対象となる場合には私が贈与税の申告をする必要があり、離婚後の借り換えによる譲渡所得の所得税の対象となる場合には妻（その時点では元妻）が譲渡所得の申告をする必要があるということでよろしいでしょうか？
⇒そのご認識であっています。
贈与税や譲渡所得の対象となるのは、妻の所有分である４割ということでよろしいでしょうか？
⇒そうですね、ご自宅・ローン残債の４割をベースにそれぞれ計算することとなります。
ご回答ありがとうございました。もう一つ質問させていただきます。
離婚前に借り換えと名義変更を行い，その後に離婚に至った場合において，私が行う贈与税の申告の他に申告が必要になったり，課税されたりするようなことはありませんでしょうか？
度々申し訳ございませんが，よろしくお願いいたします。
お伺いする限りでは、他に申告などはないと思われます。
ご回答ありがとうございました。大変参考となりました。
本投稿は、2019年03月21日 14時54分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
