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貸店舗のリフォーム工事代 修繕費か資本的支出か

 初めての青色申告です。不動産賃貸業をしています。貸店舗のリフォーム工事代(総額148万円)の勘定科目を教えてください。 内訳は・・・
 大工工事25万円、電気工事13万円、建具工事(トイレドア取り付け)6万円
 内装工事22万円、塗装工事 3万円、トイレ取り付け工事23万×2で46万円
 流し台取り付け5万円、エアコン取り付け9万円、蛍光管交換1万円、下水管洗浄
 3万円、諸経費5万円、消費税10万円
今年度中にできるだけ計上するために、それぞれの項目ごとに修繕費等に該当するものを合計したいのですがどれが修繕費でどれが資本的支出で減価償却するものかが分かりません。教えてください。

税理士の回答

税込経理処理前提で回答させていただきます。

まず、諸経費と消費税は共通費と考え、各工事代金の割合で各工事に按分します。(具体的には15万円÷133万円✕各工事の代金で諸経費と消費税を按分します)

そして按分後の金額ベースで資産計上か費用処理かの判定を行います。

まず、①
・流し台取り付け
・蛍光灯交換
・下水管洗浄
は修繕費処理でよろしいと思います。流し台取り付けは厳密には資産計上ですが、按分後の取得金額が10万円未満のため修繕費処理が認められます。

次に②
・電気工事
・トイレ取り付け工事
・エアコン取り付け
については、10万円を超えていることから資産計上が原則ですが、ご質問者様は青色申告とのことですので、中小企業者の少額減価償却資産の特例制度により、1個当たり30万円未満のものについては費用処理することができます。

当該特例の書き方等はhttp://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0307/01.htmに具体的な書き方が記載されておりますのでそちらを参考になさって下さい。

最後に③
・大工工事
・内装工事
・建具工事
については、リフォームが用途変更(店舗貸用→事務所用)のためのものでなく数年おきに毎回実施するものであれば、費用処理できるかと思われます。

仮に資産計上する場合には上記の3点は建物として一括して計上することになるかと思われます(大工工事の中身がわからないので、建物本体のための工事と仮定しています)

また、上記①と②については文面からはわかりかねるため、両方とも新設のものと仮定して判断を行っております。

限られた情報だけでは、正確な判断を行うのは難しいためあくまでご参考に。


お忙しい中、回答ありがとうございました。消費税と諸経費をそれぞれの項目に按分する方法で価格を税込にしてからということや、仕訳の仕方を詳しく説明してくださったので、悩んでいたことが解決できました。トイレを二つ新設するにともなってトイレへの通り道のスペース(区切り)を作ったので、これは数年後また実施ではないため大工・内装・建具工事は建物として資産計上しました。
新たな疑問です。この場合、三種類まとめて耐用年数は何年にすればいいのでしょうか。

大工・内装・建具工事を建物として計上した場合には、所有されている建物本体の耐用年数で償却することとなります。

例えば建物本体の耐用年数が40年(残存年数ではありません)であれば、上記の内装は工事は当期から40年で償却します。

以上、よろしくお願い致します。

 回答ありがとうございます。建物は石造りの店舗です。本来は石蔵(倉庫)だったものを昭和43年に改造して店舗にしたようです。石蔵自体は64年前に建てたようです。父親から相続したのですが、引き継いだ帳簿によると耐用年数34年になっています。耐用年数は過ぎていますが、34年で計算するのでしょうか。
 お忙しいところ何度もすみませんが、よろしくお願いいたします。

耐用年数が経過していても税法上、資本的支出については本体の耐用年数34年で減価償却費の計算を行います。

以上よろしくお願い致します。

本投稿は、2016年02月05日 18時09分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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