明後日の不動産投資物件購入時の値引き処理、もっとも費用負担が軽いのは？
要約：賃貸用不動産購入時の「値引き」は「キャッシュバック」「建物価格を減ずる」「土地価格を減ずる」のどれが最も大きく費用負担を軽減できるか？
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不動産賃貸業のための新規法人の登記が今週まさに終わりまして、来週売買契約を締結、数週間以内に引き渡し、という状況のものです。
今回、売主側から直接購入という状況であることもあり、契約締結直前２日前のこのタイミングで、200万円程度の値引きに応じていただけることになりました。(物件：1.5億円、土地価格:50%, 建物価格50%が設定価格)
契約書の書き換えを簡便にする観点で、「現在の物件価格のまま契約、値引き分はキャッシュバック」という方法を持ち掛けられていますが、（ただし先方は強硬ではなく、私の好みに合わせる、という態度です）
A, 上記の通りの処理
B, 値引きとして元の価格を引き下げる、それを非課税部分の土地相当額より行う
C,値引きとして元の価格を引き下げる、それを課税対象である建物価格より引き下げる
という３つの方法が論理的にはあるように想像しました。
買主としては、どれが一番「お得」でしょうか？
Aについては、
- 領収書の準備が必要、印紙も多少お金がかかるし、取得もめんどくさい
- 課税取引扱い（でしょうか？）だと無駄が発生（手続き的にも）
- 物件価格が下がらないため、登録免許税や不動産取得税も下がらない
等が考えられ、お得でないのではないかと想像しましたが、
1, そもそもキャッシュバックでなく値引きで処理可能か
(あるいは、実はキャッシュバックのほうがお得か）
2, 値引きの場合、その建物価格・土地価格への振り分けは決める余地があるのか、あるいはルールが決まっているのか？
3, 自由に振り分けられるならば、土地、建物、どちらに振るべきか？
-> これについては、建物価格を減ずると減価償却が減る一方売却時利益（があれば）が圧縮される理解ですが、その効果よりも、税前で値引いていただけるならば消費税分を含む値引き(200万円でなく、220万円)になる効果がもっとも大きいように思いますがいかがでしょうか？ 逆に、税後からの値引きとなれば、土地価格を値引くほうがいいように想像します。
忌憚なきご返答をいただけましたら幸いです。
税理士の回答
契約書によると考えるので、土地の値引きにしたほうが得だと考えます。
明示すべきでしょう。土地代について、2,000,000円値引くと。
本投稿は、2022年08月28日 02時37分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
