マンション購入したので確定申告のため減価償却費を知りたい

不動産の減価償却費の計算について、基本的な考え方や手順を確認し、計算方法が適切か確認しましょう。また、住民税申告についても触れます。



減価償却費の計算方法
1. 建物の法定耐用年数を確認
・マンション（鉄筋コンクリート造）の場合、法定耐用年数は47年です。

2. 中古資産の耐用年数の計算
減価償却を行う際に適用する耐用年数（償却期間）は、次の式で計算します：

償却期間 = （法定耐用年数 経過年数） + 経過年数 X 20\%


3. 減価償却費の計算
減価償却費は以下の式で求めます：

減価償却費 = 建物部分の購入価格 ÷ 償却期間


※土地部分は減価償却対象外ですので、購入価格から土地部分を差し引いた建物価格を使用します。



計算例について

部屋①
1. 耐用年数の計算：

（47-26）+ 26 X 20% = 26.2 年


2. 減価償却費：

5,500,000 ÷ 26.2 ≈ 115,267 円


部屋②
1. 耐用年数の計算：

（47-35）+ 35 X 20\% = 19 年


2. 減価償却費：

4,500,000 ÷ 19 ≈ 236,842 円


部屋③
1. 耐用年数の計算：

（47-26）+ 26 X 20\% = 26.2 年


2. 減価償却費：

8,500,000 ÷ 26.2 ≈ 324,809 円




確認事項

1. 耐用年数の計算は正確に行われていますが、小数点以下の処理（四捨五入など）をどう扱うかを税務署に確認するのが無難です。

2. 建物部分の価格について：
・購入価格に土地部分が含まれている場合は、建物と土地を分けて計算する必要があります（不動産売買契約書などで内訳を確認）。

3. 計算結果の合計
上記をもとに、減価償却費の合計は次のようになります：

115,267 + 236,842 + 324,809 = 676,918 円




住民税申告について
不動産所得が20万円以下の場合、所得税の確定申告は不要ですが、住民税の申告は必要です。これは、住民税の基礎控除や均等割が課されるためです。

アドバイス
1. 減価償却費の計算方法は正しい方向に進んでいますが、念のため税理士や税務署に相談し、計算の正確性を確認してください。
2. 減価償却を計上しない場合も、不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要ですが、住民税の申告を忘れないようにしましょう。
3. 来年度以降の経費計上でも、今回の計算方法を継続的に使用できますが、耐用年数の端数処理や建物価格の確認は重要です。

詳しく説明ありがとうございます。とてもわかりやすかったです。来年以降もこの計算式でいけるということです。建物の価格の確認は重要なんですね。建物価格の確認はどこに確認したらいいのでしょうか？所有している不動産を見に行ったり、どこまでが経費におとせますでしょうか？遠方にあるため、宿泊代や交通費は経費計上して大丈夫ですか？

建物価格の確認方法
建物部分の価格を正確に計算することは非常に重要です。以下の方法で確認できます：

売買契約書や重要事項説明書
・物件購入時の書類に、「建物部分」と「土地部分」の価格が明記されています。
・明記されていない場合でも、「固定資産税評価額」などを使って土地と建物の割合を計算することがあります。

固定資産税通知書
・毎年自治体から送られてくる固定資産税の通知書に、土地と建物の評価額が記載されています。これを基準に割合を算出することが可能です。

不動産業者に問い合わせる
・購入時の不動産会社や売主に問い合わせて、建物と土地の内訳を確認することも有効です。

経費に計上できる範囲
計上可能な経費
不動産所得を得るために必要な経費は基本的に認められます。以下が主な例です：

直接的な経費
・固定資産税
・火災保険料
・管理費（マンションの場合）
・修繕費（必要に応じて）

減価償却費
・建物価格を耐用年数で按分して計上。

遠方の不動産訪問に伴う経費
・交通費（新幹線や航空券など）
・宿泊費（ビジネスホテルなどの合理的な範囲内の費用）
・現地での食事代（業務目的であれば一部計上可能）

事務関連の経費
・書類作成や申請に必要な費用（郵送費、印紙代など）

経費計上する際の注意点
業務関連性の明確化
・宿泊費や交通費を経費として認めてもらうには、「不動産管理や賃貸運営に必要な業務」であることを明確にする必要があります。
・例：建物の点検や管理会社との打ち合わせ、不動産の修繕工事の立ち合いなど。

合理的な範囲での計上
・例えば、高級ホテルや贅沢な食事は経費として認められない可能性があります。
・宿泊費はビジネスホテルや中価格帯の宿泊施設を選びましょう。

領収書や記録の保存
・交通費や宿泊費など、経費計上する費用は領収書や記録を必ず保管してください。
・特に業務のための出張であることを示す資料（点検報告書や写真、会議資料など）があると信頼性が高まります。

実際に遠方物件を訪れる際の経費計上例
ケーススタディ
目的：マンションの設備点検と修繕の立ち合い
期間：1泊2日
費用例：
新幹線代：20,000円
宿泊費：8,000円
現地移動費（タクシー）：3,000円
食事代：2,000円
計上額：合計33,000円

※この場合、「不動産管理目的」であることが明確に説明できれば、経費として認められる可能性が高いです。

ご丁寧な説明ありがとうございます。とても勉強になりました。
令和6年
マンション三部屋家賃代
688830円
管理費、修繕費　152320円　　　　　　　　　　登記費用　　　　110204円
印紙代　　　　　5000円
固定資産税　　　26657円
不動産取得税は、まだ納めていません。
土地が含まれているかはまだ、未確認ですが、
減価償却費　　　676918円
家賃代から、これらを全て引いてもマイナスになります。今回の確定申告は必要なしです。マイナスということは、住民税の申請も必要ないでしょうか？
よろしくお願いします。

家賃収入や経費を計算した結果、マイナスになった場合について、確定申告や住民税の申告が必要かを以下に説明します。

不動産所得がマイナスの場合の確定申告
不動産所得がマイナス（赤字）の場合でも、確定申告が必要な場合があります。主なポイントは以下の通りです。

1. 他の所得がある場合
・不動産所得の赤字は、他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺（損益通算）できる可能性があります。
・相殺することで課税所得を減らし、所得税や住民税の還付が受けられる場合があります。
・例えば、給与所得がある場合、不動産の赤字分を差し引いて所得税を減らせる場合があります。

2. 他の所得がない場合
・他に所得がなく、不動産所得が赤字でも確定申告の義務はありません。
・ただし、赤字の繰越控除（3年間繰り越し）を行いたい場合は、確定申告が必要です。

住民税申告について
住民税は、不動産所得が20万円以下でも申告が必要です。ただし、不動産所得がマイナスの場合、住民税の申告が不要なケースもあります。

マイナスでも住民税の申告が必要な場合
- 他に所得があり、不動産所得の赤字を申告して損益通算を行う場合。
- 赤字分を繰り越して来年以降の所得と相殺したい場合（繰越控除の適用）。

マイナスで住民税の申告が不要な場合
- 他に所得がなく、不動産所得の赤字が損益通算や繰越控除に影響しない場合。

経費に関する注意点
1. 不動産取得税
・まだ納付していないとのことですが、不動産取得税は納付した年に経費として計上できます。
・支払った際には領収書を保存し、支払い年度の経費に含めてください。

2.土地が含まれる場合
・土地部分は減価償却の対象外ですので、購入価格から土地部分を除いた建物価格で計算する必要があります。

わかりやすい説明いつもありがとうございます。
購入価格に、土地代も含まれてそうなので、不動産会社に確認して、減価償却費をやり直してみます。
ありがとうございました！