木造アパートの用途別による法定耐用年数の判定について

結論から申し上げますと、途中でテナントが入れ替わり建物の「主たる用途」が変わった場合は、当初の耐用年数を使い続けるのではなく、変更後の用途に応じた新たな耐用年数を適用する必要があります。

​これは、耐用年数取扱通達（1-1-3 転用等の場合の耐用年数）において、「用途に変更があった場合には、その変更があった年分（事業年度）から、変更後の用途に応じた耐用年数を適用する」と定められているためです。

​【今回の2棟への具体的な影響】
​1棟目（事務所・店舗の混在）
例えば、当初は事務所の面積が過半数で「24年」を適用していたものの、途中で事務所テナントが退去し、新たに学習塾（店舗）が入居したとします。その結果、店舗の面積が過半数（主たる用途）に逆転した場合、用途変更があった年から建物全体の耐用年数を「22年」に変更することになります。

​2棟目（店舗・住居の混在）
店舗も居住用も法定耐用年数はともに「22年」であるため、店舗が居住用に変わる（またはその逆）などの入れ替えがあっても、適用される耐用年数は「22年」のまま変わりません。

​【実務上の注意点（計算方法等）】
​用途変更があった場合でも、過去に遡って修正申告を行う必要はありません。「用途変更があった年（事業年度）」から将来に向かって、新たな耐用年数に基づく償却率を用いて減価償却費を計算します。
（建物の場合は定額法であるため、原則として「取得価額 × 新たな耐用年数に応じた定額法の償却率」で計算することになります）
​したがって、テナントの入れ替わりが発生した際には、その都度「用途ごとの床面積の割合」を再計算し、主たる用途に変動がないかを確認するフローを持っておくことも重要かと存じます。

回答は以上となります。
ご参考になりましたら幸いです。

ご質問が連続で重複されてと思いますが、以下回答させていただきます。

ご質問に対する回答）
　↓
回答①
事業の用に供する時点で判定することになると考えます。

回答②
基本的にはそうなります。

回答③
基本的には、建物全体を一つの用途の耐用年数を適用します。例外もあります。

回答④
1棟目も2棟目も【22年】が妥当だと考えます。

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補足）

まず、基本的に、その建物の使用目的・使用状況等を勘案して合理的に判定し、その判定した用途の耐用年数とします。基本的に、用途別に按分して、それぞれの用途について定められている耐用年数を、それぞれ適用することは認められません。

具体的には、その建物の主たる使用目的・使用状況等の用途の耐用年数とします。

各々の用途に使用される部分の使用割合が全く等しいという場合には、専ら（または主に）使用されている用途の判断ができないので、各々の用途別の耐用年数のうち、平均的とみられる用途の耐用年数をその建物の耐用年数とするのが妥当と考えられます。


さらに、その判定した耐用年数は、その判定の基礎となった事実が著しく異ならない限り、継続して適用します。


また、事業者が合理的に判定するとされていますが、その事業者の判定が特に不合理であると認められない限り、その事業者の判定は尊重されるとされています。


なお、１つの建物を２以上の用途に使用するため、その建物の一部に特別な内部造作等をしている場合には、上記に関わらず、用途ごとに区分して、その用途について定められている耐用年数をそれぞれ適用することができます。


あと、年の途中で用途変更・転用した場合、基本的には期間に分けてそれぞれの用途の耐用年数により計算することになりますが、個人の場合は、全部についてその用途変更・転用した日の属する年の1月1日から変更・転用後の耐用年数により計算することができます（所得税基本通達49－18）


他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。