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築古マンションを賃貸にした際の減価償却

昭和47年築の鉄筋コンクリートマンション 価格2000万(建物価格500万!?)の物件を平成19年3月に購入し、居住用として約10年生活しましたが今年平成29年8月に訳あって賃貸に出します。
ネットで色々みると居住用の耐用年数が1.5とか色々書いてありますが理解できません。
どのような計算で耐用年数と減価償却費が出て確定申告が出来るのでしょう?色々計算がありますが答えが良くわかりせん。
またこの物件を後に売却した際にどのうよなメリットデメリットがあるのでしょうか。ご教示願います。よろしくお願いします。

税理士の回答

建物の減価償却費は、定額法で摘要します。居住用のマイホームは「非事業用」資産の耐用年数により減価償却費を計算します。
賃貸の場合、木造22年(償却率0.046)、鉄筋コンクリート47年(償却率0.022)です。一方、マイホームの場合、事業用の1.5倍ですから、木造33年(償却率0.031)、鉄筋コンクリート70年(償却率0.015)です。

平成19年3月に購入されてマイホームとして10年4ヶ月経過しましたから(6月未満切り捨てで10年経過)、以下の減価が見られます。
5,000,000円×0.9×0.015×10年=675,000円
よって、未償却残高は、
5,000,000円-675,000円=4,325,000円

次に、今年の減価償却費ですが、
5,000,000円×0.9×0.022×(5/12)=41,250円
(注) 平成19年3月取得のため旧定額法で計算します。また、中古の耐用年数を使用することを選択することもできます。

したがって、平成29年末の未償却残高は、
4,325,000円ー41,250円=4,283,750円
となります。

この物件を将来売却したときですが、売却価額と売却時点での未償却残高の差額から譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
未償却残高は、減価償却費を差し引いた残額です。減価償却費は、不動産所得のマイナスとなりますが、未償却残高が減った分だけ譲渡所得がプラスに効いてきます。
この点、所得水準が高い方は、総合課税である不動産所得に適用される税率が高く、分離課税である譲渡所得に適用される税率が長期軽減税率14.21%です。したがって、マイナスの税額のほうが大きくなる可能性があり、その分節税になると考えてよいでしょう。

本投稿は、2017年06月28日 00時50分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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