自宅兼事務所を売却する場合、譲渡所得とは別に事業所得に計上するものについて

1. 譲渡所得の扱い（所得税）
• 建物・土地ともに生活用部分は譲渡所得となります。
• 建物の事業用割合分（10％）のみが「業務用資産」として扱われるため、事業用部分は事業所得の対象になります。
• 生活用部分（90％）は譲渡所得の扱いとなり、居住用財産の3000万円特別控除の対象になります。

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2. 事業所得として扱う部分

① 売却収入のうち「建物の事業用部分」＝売上計上
• 建物売却額 × 事業使用割合（10％）を「売上」として事業所得に計上。
• この「売上」には消費税が課されるので、インボイス登録者であれば消費税申告が必要です。

② 売却に伴う費用の経費計上
• 建物の取得費のうち、事業用按分10％分（かつ償却済み分を除いた残存簿価）
• 売却にかかった仲介手数料や測量費なども、按分して事業経費に含めることが可能。

③ 土地部分については非課税
• 土地は消費税非課税取引なので、たとえ事業用按分があっても消費税の課税対象外。
• 所得税としては、土地の事業用部分は事業所得ではなく譲渡所得に含まれる（生活用との按分あり）
　※ただし、土地は居住用財産の特別控除の対象にはなりません。

譲渡所得について居住用部分の割合が９０％以上である場合、全体を居住用として3000万円の特別控除の対象としてよいとの取扱いが租税特別措置法通達３１の３－８に規定されています。

　建物の事業用部分については、収入金額・必要経費とも事業所得で計上するのではなく、譲渡所得での計上となります。

ありがとうございます。お二方のご意見に相違がございまして困っております。
インボイス制度により課税業者になった個人事業主の場合は、譲渡所得に加えて、事業所得でも償却していた建物部分に対する事業割合を売上として計上し、消費税等が課税されることになるという理解でよろしいのでしょうか。それとも課税業者の個人事業主であっても、譲渡所得だけで、事業所得には何も計上しなくて良いのででしょうか。

　譲渡所得については、前述のとおり、事業用部分の割合が１０％以下であればすべて居住用として取り扱って差支えないとの取扱いがあるため、消費税についてのみ建物の譲渡価額（税抜き）×事業用割合１０％を課税売上として計上し、課税仕入も建物の譲渡費用（税抜き）×事業用割合１０％として計上します。事業所得には事業用部分の譲渡に係る納付すべき消費税額を必要経費として計上します。

再度ご回答いただきありがとうございます。
売却時に消費税をいただいた場合には、その消費税の事業割合10％を事業所得に計上して、それを納付するということですね。事業割合10％なので自宅100％として売却額に消費税が発生しないこともあるようですので、その場合は先のご回答のように、事業所得に計上するものはないと理解いたしました。仕訳についてもご指南いただき非常に助かりました。

例えば家屋全体の譲渡価額が５５０万円とすると、事業用部分の譲渡価額は、
５５０万円×事業用割合１０％＝消費税の課税売上５５万円（税込み）なので、仮受消費税は５万円となります。家屋の譲渡費用が７７万円とすると、事業用部分が7.7万円（税込み）で、仮払消費税は７千円となり、納付すべき消費税は差額の７万円となり、この７万円を事業所得の必要経費とします。
　譲渡所得については、全体を居住用として計算するため、譲渡価額・譲渡費用とも税込み金額で計上します。

再度質問です。
「この7万円を事業所得の必要経費とします」とは、7万円を売上として計上して、その分の消費税が課されるということでしょうか。

　この事例の場合、建物の事業用部分の譲渡に係る納付すべき消費税が事業所得上の必要経費となるということです。
　　前回回答の例では、事業用部分建物の消費税の課税売上に対する消費税は５５０万円×事業用割合１０％×１０／１１０＝５万円　事業用部分に対応する譲渡費用（課税仕入）に対する消費税は７７万円×事業用割合10％×１０／１１０＝７千円となり、差引４．３万円がこの建物（事業用部分）の譲渡に係る納付すべき消費税となります。この４．３万円が事業所得の必要経費となるということです。前回の回答を訂正して、お詫び申し上げます。

詳しくお教えいただきありがとうございました。