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遺産相続したマンションに売買契約書がありません

母が2月に亡くなり、築45年の住んでいたマンションを姉と2人で相続することになりました。

現在空き家になっていますので、マンションの売却を考えています。マンションの名義は亡くなった父のままです。

マンションの権利書の中に売買契約書がなく、代わりに父が所有していた土地の売買契約書とマンションの土地所有会社との不動産買渡証書がありました。

土地の売買契約書の価格は2700万円で仲介業者に売却されています。そのお金がそのまま購入予定の土地所有会社に渡ったのではないかと推察されます。これは父がマンションを等価交換で購入したと言う事なのでしょうか?

その場合このマンションを売却した利益から40%の譲渡所得税を支払わなければならないのでしょうか?

また、現在のマンションの価格は築年数も古いので、500~600万円程です。この金額で売却した場合、遺産の総額は相続税の対象にはなりませんが、等価交換で購入した場合はどのようになるのでしょうか?よろしくお願いいたします。

税理士の回答

書類を精査しないとわかりませんが、仮に等価交換であると仮定するならばお父様が売り渡した土地の取得原価がいまのマンションの取得原価になります。おそらくその土地の取得価額は不明かと思いますので売買価格の5%を取得原価として計算を行います。また譲渡の際の税率は20.315%(所得税15.315% 住民税5%)です。上記のマンションが耐震基準に適合する家屋であれば空き家の特例3000万円控除が適用できる可能性があるのですが、適用できるか否かはお答えできません。適用できない場合は(500万円×95%-仲介手数料)×20.315%が譲渡所得税です。

早々にご回答ありがとうございます。等価交換は取得費は引き継ぎますが、取得日は引き継がない、とあります。父が等価交換で購入したマンションは特例で譲渡所得税を支払っていないので、等価交換によって免れていた取得費を引き継ぎ、取得日は引き継がないので、「長期譲渡所得」の税金の優遇は受けられず、「短期譲渡所得」の扱いとなるので、売却金額から諸経費を差し引いた40%の譲渡所得税を支払わなければならないと解釈していました。

お父様の買い替えが中高層耐火建築物への買い替えとした場合、45年前の建築時が取得日です。相続はこの取得日を引き継ぎますので長期譲渡になります。

ご回答いただき、ありがとうございます。一般に販売される居住用のマンションの購入に等価交換で購入するケースは稀なので、色々調べても分かりませんでした。やはり長期譲渡所得税になってしまうのですね。とても助かりました。ありがとうございます。

本投稿は、2020年06月30日 09時57分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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