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固定資産税の2~3倍の地代を払えば大丈夫という根拠は何でしょうか

社長個人所有の土地に社長が経営する会社が建物を建てる計画があります。
無償返還届を提出し、固定資産税の2~3倍の地代を払えば、借地権の課税や地代が低くても贈与にならないと書いてあるものが多いのですが、この固定資産税の2~3倍というのはどのような根拠なのでしょうか?

税理士の回答

相当な地代の根拠です。
参考にしてください。
「抜粋」
No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂
[平成30年4月1日現在法令等]

 法人が借地権の設定により他人に土地を使用させる場合、通常、権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときには、原則として、権利金の認定課税が行われます。
 しかし、権利金の収受に代えて相当の地代を収受しているときは、権利金の認定課税は行われません。
 この場合の相当の地代の額は、原則として、その土地の更地価額のおおむね年6パーセント程度の金額です。
 土地の更地価額とは、その土地の時価をいいますが、課税上弊害がない限り次の金額によることも認められます。

(1) その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額
(2) その土地の相続税評価額又はその評価額の過去3年間の平均額
 なお、相当の地代を授受することとしたときには、借地権設定に係る契約書において、その後の地代の改定方法について次の(1)又は(2)のいずれかによることを定め、遅滞なく「相当の地代の改訂方法に関する届出書」を借地人と連名で法人の納税地の所轄税務署長に提出することが必要です。届出がされない場合は、(2)を選択したものとして取り扱われます。

(1) 土地の価額の値上がりに応じて、その収受する地代の額を相当の地代の額に改訂する方法
 この改訂は、おおむね3年以下の期間ごとに行う必要があります。
(2) (1)以外の方法

個人地主・法人借地人のケースにおいて、両者連名で「無償返還の届出書」を所轄税務署に提出した場合には、権利金の認定課税は行われず、原則として借地権価格はゼロ・底地は自用地評価とされています。
しかし、「無償返還の届出書」が提出されている土地に関して、地主と借地人との間の貸し借りが「賃貸借」となっている場合には、その契約減価を配慮して底地の評価を自用地評価額の80%相当額で評価することとなっています。
この場合の「賃貸借」とは、地主にとって継続的に安定した利益が生じる状態をいうものであり、その場合の目安として土地の固定資産税の2~3倍程度の地代の授受が必要であろうと考えられています。

個人地主・法人借地人のケースにおいて「無償返還の届出書」を提出される場合には、地代は無償であっても権利金の認定課税も地代の認定課税も行われません。
しかし、「地代が無償」あるいは「土地の固定資産税程度の地代」の場合(=使用貸借の場合)には、土地の相続税評価額が自用地評価となってしまうため、土地所有者の相続税の節税効果を期待する場合には通常は上記のような「賃貸借」とするケースが多いものと思われます。

服部先生 ご回答ありがとうございます。
私が知りたいのは、下記の根拠です。
目安として土地の固定資産税の2~3倍程度の地代の授受が必要であろうと考えられています。

色々と調べましたところ、固定資産税の2~3倍で安心してはいけないというコメントがあったものですから・・・・。
よろしくお願いいたします。

山中先生
ご回答ありがとうございます。
相当の地代通達は存じております。固定資産税の2~3倍という根拠について確認したいのです。
よろしくお願いいたします。

ご連絡ありがとうございます。
「固定資産税の2~3倍の地代の授受が必要」という文言は条文等に記載されているものではありません。
個人地主・法人借地人の関係で権利金の認定課税を回避することが目的であれば、「無償返還の届出書」を提出すればよく、地代はゼロでも問題はありません。但し、その場合には土地の評価額は自用地評価(100%評価)となります。
前述した通り、土地の評価額を自用地評価額の80%相当額に引き下げたい場合には「賃貸借」とする必要があり、そのために必要とされる地代の金額が「固定資産税の2~3倍」程度と一般的に考えられています。
土地の賃貸借の場合、地主にとっての必要経費は土地の固定資産税になりますので、必要経費となる固定資産税の2~3倍の収入を得ていれば、通常は地主としては継続的に安定した利益を得られることになり、「賃貸借」という実態が形成できると思われます。そういう観点から固定資産税の2~3倍という発想が出てきているものと考えます。勿論、それ以上の金額を授受していただくことも可能です。

固定資産税の2~3倍は、一つの目安に過ぎないと考えます。

服部先生 詳しい解説をいただきありがとうございました。
     一般的に考えられている背景もよく理解できました。

山中先生 やはり目安なのですね。ありがとうございました。

本投稿は、2018年10月30日 17時51分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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