父名義の不動産売却への道のり
父名義の不動産売却までのことで困っております。
父81歳（対象土地建物の名義人あり私とは別居）
私52歳（平成25年6月から約10年間世帯主として対象土地建物に一人で居住中）
主な売却目的は、ゆくゆく私が相続予定でしたが諸事情により現金化が必要（親の老後資金など）になった為と父の終活など。
対象土地建物の固定資産税評価額は合計1,300万円弱です。
選択肢が2つありまして
①父名義のまま売却して現金にて私に全額贈与（相続時精算課税を選択）
②対象土地建物の生前贈与（相続時精算課税を選択）を私が受贈して私名義で売却（譲渡所得税3,000万円の特別控除を適用）
これまで②の予定で話を進めておりましたが、譲渡所得税3,000万円の特別控除の適用を税務署が認めるか否かを管轄税務署に相談す窓口相談の予約を入れようと電話したが、結果、担当者に実際の申告時でないと判断できないと言われる。ちなみに国税局電話相談センターに説明した時は適用できると言われました。税理士さんに代理で申告してもらうなら、税務署を納得させられれば認められるだろうが結局のところ全てはその時の税務署の判断ということのようです。
今回②を選ぶ主な理由としては
・家族の諸事情により私が売却現金を管理する必要がある。一度父の口座に振り込まれると色々面倒なことがある。
・売却に関わる税金関係を全て私が対応したい。父の手間は私への名義変更だけで終わらせたい。
・譲渡所得税3,000万円の特別控除が使えれば②の方が手元に残る現金が多いのではないか？
では①だと課税譲渡所得金額や取得費はいくらで、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税などを支払ったら手元に残る現金はいくら？ということになります。
先ずは②が認められるかどうかで①と②のどちらを選ぶかが決まる訳なのですが、現状としてどうすれば良いでしょうか？
税理士の回答
池田康廣
➀だとお父さんに譲渡所得が発生し、所得税・地方税・保険料（国保など）が課税されるので、手元に残るお金が減少します。
⓶だと譲渡所得について租税特別措置法第３５条（居住用財産の譲渡の3,000万円の特別控除）の適用は可能と思いますが、特例を受けるための名義変更と税務署に判断されないようにすることが必要です。（名義変更後もおよそ1年程度の居住が必要）また、土地建物の贈与について相続時精算課税制度を選択すれば、相続時点でのお父さんの財産に相続時精算課税制度を選択した財産の価額を加算して計算しなければならないため、相続時には既に売却した財産についても、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超えれば相続税が課税されることになります。
相続時精算課税の課税対象額は➀の場合は売却額－譲渡費用－税金等の金額となりますが、⓶の場合は土地・建物の相続税評価額となります。どちらが良いかはこれを参考に判断願います。
本投稿は、2023年08月02日 13時28分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
