土地と建物の名義が別の場合の賃貸事業実施における

１． 家賃収入は建物所有者に帰属します。土地がご主人で建物が奥様の場合には賃貸事業は奥様が行うことになります。ご相談のケースでも賃貸事業の実施は可能です。
２． 奥様はご主人から土地を借りることになりますが、「使用貸借」とすることで地代なしで貸借することは可能です。
３． 居住部分と賃貸部分が独立した構造で玄関が別々になっていれば区分登記が可能ですが、そうでない場合には区分登記そのものが不可能です。区分登記することができる構造の場合、区分登記とするか否かは選択することができますので、確定申告等の計算なども考慮して総合的に考えてご判断頂ければ宜しいかと思います。
宜しくお願いします。

迅速に回答頂き、ありがとうございます。
Q1について、追加で質問させてください。

Q1: 当ケースにおいて、妻が賃貸事業が可能である旨を了解しました。この場合、賃貸部の建物に関する固定資産税が経費として計上可能との認識で正しいでしょうか。
また、建物の賃貸部の比率のみを妻名義とし、居住部を夫名義とした場合でも妻の賃貸事業は可能との理解で正しいでしょうか。

Q2: 夫婦間であることから使用貸借とすることで地代は不要としても問題ない旨を了解しました。

Q3: 区分登記が可能である旨を了解しました。当物件は賃貸部(3部屋)にそれぞれ玄関があり、独立しているので、区分登記可能と理解しました。

以上、宜しくお願いします。

ご連絡ありがとうございます。
建物の固定資産税のうち、賃貸部分に関する部分は必要経費にすることができます。
また、建物の賃貸部分と居住部分を区分登記して、賃貸部分が奥様の名義で登記されれば、賃貸事業は奥様の事業とすることができます。
しかし、区分登記でない共有登記の場合には賃貸部分も共有となりますので、共有持分の割合に応じてお二人で案分する必要があります。奥様単独の事業とはできませんのでご注意ください。
宜しくお願いします。

迅速な回答、ありがとうございます。
最後の質問をさせてください。

Q4: 居住部は夫名義に、賃貸部は妻名義と区分登記し、居住分で妻が賃貸事業の作業を実施する場合、賃貸事業の作業時間帯の光熱費(電気代、ガス代、水道代)や妻名義で契約予定のインターネット費用は。居住部の作業場所の面積と作業時間帯での比率で経費として計上可能でしょうか。
例えば、作業場所の面積が居住部の30%で、作業時間帯が8-17時で33%とした場合、10%の費用を計上する事を想定しています。
また、夫名義の居住部での作業とした場合は、夫婦である事から、地代は発生しない認識で正しいでしょうか。

Q5: 夫名義の車を妻の賃貸事業で使用する場合、ガソリン代と税金(自動車税)と自動車保険代について、使用割合分を経費として計上可能でしょうか。
なお、妻は自動車免許を保有しておらず、夫が運転する事を想定しています。
車の名義や保険の契約者を妻とする必要性についても教示頂けますでしょうか。

Q6: 賃貸併用の火災/自身保険に夫名義で加入した場合、妻の賃貸部の面積分を妻の賃貸事業の経費として計上する事は可能でしょうか。

以上、追加の質問で恐縮ですが、教示の程を宜しくお願いします。

４．不動産の賃貸業でご相談文のような経費が生じるのは現実的ではないと思います。また、ご夫婦の間では家賃や地代は経費とはなりません。

５．こちらも不動産の賃貸業の経費とするのは相当難しいと思います。そもそもご自宅と賃貸物件が同じ場所にあるのですから、車の必要性があるのかと問われると思います。家賃収入を得るために実際に車の利用が必要なときは、その移動に要した走行距離分を明確にして経費の額を算出することが必要です。

６．賃貸部分に関する保険料を奥様が負担されていれば宜しいと思います。

不動産賃貸に係る必要経費に関しては、税務署はかなり厳しくみてますのでご留意ください。
宜しくお願いします。

今回も迅速に回答頂き、ありがとうございます。
Q4とQ5について、補足説明と追加質問をさせてください。

Q4a: 夫婦間の家賃や地代は経費とならない旨を了解しました。
追加の質問ですが、妻が賃貸事業に加えて、飲食業のコンサルティング・サービス(関西の飲食店の店舗デザイン、メニュー検討等)も開始する予定です。
夫名義の居住部で妻がコンサルティング・サービス作業を実施する場合、その分はコンサルティング・サービス事業の作業時間帯の光熱費(電気代、ガス代、水道代)や妻名義で契約予定のインターネット費用は。居住部の作業場所の面積と作業時間帯での比率で経費として計上可能でしょうか。

Q5a: Q4aと同様の前提(飲食コンサルティング)とした場合は経費としての計上は説明がつくと考えていますが、助言頂けますでしょうか。
また、この前提で、車の名義や保険の契約者を妻とする必要性についても教示頂けますでしょうか。

Q6: 賃貸部の保険料を妻が負担されている事が必要である旨を了解しました。

以上、何度もお手数をおかけしますが、宜しくお願いします。

ご連絡ありがとうございます。
４a．５a．
不動産賃貸以外にコンサル業をなさっている場合には考え方が変わります。コンサルの為のデザイン、企画書、計画書等の書類作成や打合せ等で要する光熱費や通信費等の金額を合理的に区分できれば、その金額は「事業所得」の必要経費とすることができると考えます。
車に関してもコンサル業を前提に考えれば、お客様への移動や出張などの必要性も説明できると思われます。家庭用の利用と事業用の利用の割合を合理的に区分することで、経費とすることができると思われます。なお、名義は奥様名義が良いと思います。

以上、宜しくお願いします。

最後まで迅速に回答頂き、ありがとうございます。

4aと5aの回答内容につき、共に了解しました。
これにて質問を完了とさせて頂きます。

本当にありがとうございました。