特例適用時の、不動産の譲渡所得に対する住民税について

国税OB税理士です。

1.あなたの記載のとおりです。所得控除額を総合所得から差し引いても、のころ場合には、その残額を分離課税の所得から差し引けます。

2.だいたいあっていますが、

５年以上は、「１月１日現在で、５年を超える・・・実質６年という感じです。

計算の考え方は、合っていますが、特例は、規定が細かいので、一概にはお答えしづらいです。（特別控除の計算のことを含む。）

通常は、住民税の方も所得税の計算と特別控除額は一緒です。

所得税率：１５．３１５％
住民税率：５％

早速のご返答、ありがとうございました。
無料で相談に乗っていただいているのに、こと細かく話すのもどうかと思い、
アバウトな数字をあげて質問させていただきました。

一人暮らしの母が他界し、実家の土地家屋を売却しました。
「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の適用により、
父母が取得した実家の家屋を解体し、更地にして譲渡しました。（昭和の取得です）

物の多い家、子供が遠方に住んでいて仕事もしている、コロナ禍等、諸事情が重なり、
実家の片付け、処分まで相当の時間がかかると思い退職したので、昨年は所得がほとんど
ないのですが、一昨年の社会保険料など所得控除額はそれなりにありました。

また、実家の土地は畑と地続きで農地を含めた売却だったため、税金の知識が皆無
だった私たちは、特例の適用で確定申告をするところまで辿りつくのがやっとでした。
すでに確定申告は済ませており、上記の例のように、不動産の譲渡所得は微々たる金額と
して処理されています。

ですから、総合課税の所得もほとんどなく、不動産の譲渡所得が5万円の例のような
状況では、今年に限っては住民税は非課税になるのでは？と思っていたのですが、
均等割が課税されました。均等割額だけですからさほどの金額ではありません。

しかし、均等割額が課税されるか、住民税非課税になるかでは雲泥の差があります。
1年間、給与所得のない状態だったわけですから、受けても良い制度なら住民税非課税の
恩恵を受けたいと思うのが人情だと思います。

市のHPには、譲渡所得は土地などの財産を売った場合に生じる所得で、計算方法は

　　収入金額-譲渡資産の取得費-譲渡費用-特別控除額＝譲渡所得の金額

と掲載されているのですが、特別控除については、確定申告で受け付けて貰えて
いるにも関わらず、住民税の課税明細では、115万円が分離長期所得になっており、
合計所得も115万円ということになっています。
譲渡所得から必要経費のみ差し引いてあり、特別控除額は計算されていません。

ですので、それなら、115万円の合計所得から所得控除額の80万円を引いた額に住民税が
かかるのかと質問したところ、それは特別控除の110万円を引くので、均等割額だけの
負担になると言われました。（？？？）

市役所で質問もしてきたのですが、時間切れになり、腑に落ちないまま帰宅しました。
例にあげた数字は架空のものですが、実際と大きくかけ離れた数字ではありません。
自治体ごとに多少の違いはあるにせよ、計算法自体は大きな違いはないのではないか？
市役所にミスがあったのではないか？　
そういう思いが大きかったので質問させていただきました。

私、住民税非課税にならないんでしょうか？？

　すいません。ご質問の意図がわかりました。後段の均等割の判断の時には、特別控除前の金額で判断されますので、非課税にはなりません。

　前段の文章を見て「空き家特例」の特別控除だというのがわかりました。

　国税庁の№３３０６の参照されたのですね。よく勉強されていると思います。

　ただ、最初の回答で「規定が細かいので答えづらい。」と記載した通り、特例の取り扱いは難しいのです。

　あなたが、売却した物件の説明をしてくれたので、決定的なミスがあることに気づきました。

　№3306に「居住用家屋と離れと土地」の図柄の所をよく見ていただけますか？

　離れの部分は、主たる居住用部分ではないので、適用がない旨記載があると思います。

　当然「畑」は、居住用ではないので、適用できません。ただし、地目が畑なだけで、市役所の課税地目が宅地ならば適用できる可能性あり。

　

ご返答ありがとうございます。
税金のことは全く無知で、相続税がかかるかとか準確定申告が必要なのかとかとか、
本当に何も知らず、実家の片付けをしながら必死で国税庁のHPを見ているときに
「空き家特例」の特別控除が過去にあったこと、それが延長されたことを知りました。

でも、果たしてその特例に該当するのかどうかを一つ一つ確認し、該当することが
分かったと喜んだのもつかの間、その後の手続きも素人にはかなり大変なものでした。

また、売却物件については、たとえ宅地であっても特例が適用されるのは、主たる居住用部分
だけであることを、国税局への電話で確認済です。
ですから、宅地と地続きの畑の地目は畑になっていたので、両方一緒に売却はしましたが、
面積は分けて申告しており、もちろん、特例適用は宅地の部分のみです。

畑のことに触れたのは、売却には農業委員会の許可が必要など思いもかけないことがわかり、
それほど、私たち子どもは相続の知識が皆無だったので、売却手続きや確定申告は大変
だったと、そういう意味合いでした。

で、私が本当に知りたかったことは、
1.所得控除額を総合所得から差し引いても残る場合には、その残額を分離課税の所得から
　差し引けること
2.均等割の判断の時には、特別控除前の金額で判断されるので、非課税にはならないこと

この2つでした。
市役所で聞いてもこの2つが分からず、ずっとモヤモヤしていたのですが、西野先生の
おかげでようやくスッキリすることができました。本当にありがとうございました。

これで、住民税非課税世帯が受給できる10万円は貰えないこともわかりましたし、市役所の
職員も恨まずに済みます。(笑)

　私の方こそ、よくお調べしているに余計な答えをしてしまいました。
　ついつい、おせっかいなところがありましてすいません。

　譲渡所得の特例は、譲渡所得自体の税金は、特別控除で少なくなるのですが、大概の判定のケースが、特別控除前で行われます。

　市役所の方は、いろいろな部署を異動されるので、その辺の説明がうまくできなかったのだと思います。

　あなたに参考になる答えができ、よかったです。