既に生前贈与を受けたマンションをマイホーム特例にて非課税で売却、相続時精算で生前贈与を受けるには
【要約】
つい最近、生前贈与を受けた、実母がマイホームとして17年以上住んでいた仙台市内のマンションを、何とかして実母の売却とし「マイホーム特例」の適応を受け非課税とし、高く売却できても約1500万円なので、「相続時精算課税」を選択し非課税としたいのでどの様にしたら良いかご指導ください。
【詳細】
本年（平成27年）5月19日に実母から生前贈与を受け私の登記にした仙台市内のマンションですができるだけ早く本年中に売却したいと考えています（母も同意）。母の住民票はそのマンションの住所のままですが、ケアハウスという介護施設に移り、前年の収入に対応した実費を払いながら生活する事となりました。そこで「母の収入をできるだけ減らし実費負担を減らそう」というのみに意識が行ってしまい「まず生前贈与を」と作業を突き進んでしまいました。
突然不安になり調べたのですが、マイホーム売却特例によると3000万円までの控除があるとの事。そうでなければ３９％の所得税がかかるとも知りました。生前贈与を受けたマンションは賃貸していた物件ではなく、実際に母が住んでいたマイホームです。ただしマイホーム売却の特例を受けるには住民票の添付が義務付けられているとも知りました。母は住民票をそのマンションの住所から移しておりません。
そうなりますと母の名義で売却しないと、マイホーム売却の特例は受けられなくなるという事だと思います。ある方のアドバイス（インターネット上ですが）によると「今すぐ登記を母親に戻して売却してから、贈与を受けた方が良い」とも聞きました。マンションは高く売却できても約1500万円。この現金を相続時精算課税を選択し生前贈与を受ければ非課税だと理解しておりますが正しいでしょうか。
母が暮らすホームの実費負担表を再確認したのですが最高ランク、前年収入300万円以上で月額約13万円の実費負担であり、現在の母の収入に対応した月額実費負担は約9万円ですので、マンションをマイホームとして売却して約1500万円の収入を得ても、差額約4万円ｘ12か月＝48万円を追加負担すれば良いので、売却益約1500万円のなかから補填すれば十分に対応できる事に今更ながら気づき愕然としております。
どうしたら良いでしょうか？良く調べもせずに、生前贈与を急いだのか、と悔しくなってどうしようもありません。どうにかして「マイホーム特例」を受け「相続時精算非課税」扱いでの生前贈与にしたいのですがご指導して頂ける先生、お願い申し上げられないでしょうか？
税理士の回答
お気持ち、お察しいたします。お母様からのﾏﾝｼｮﾝの贈与を撤回できれば一番宜しいのですが、贈与の登記まで済んでしまったものを基に戻すことは正直難しいところがあります。
現在の名義がご相談者様の名義になっているとのことですので、今後売却される際の売却主はご相談者様になります。
ところで、贈与された不動産に関しては、贈与者（お母様）の「取得日」と「取得費」を引き継ぐことになっておりますので、まずは、この点を確認することが重要かと思います。
仮に、お母様が2000万円とか3000万円で購入された物件であれば（建物部分は減価償却して目減りしますが）、1500万円で売却しても売却利益が出ないことも想定され、税金がかからないことも考えられます。
下記サイトをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm
お母様の購入時の売買契約書があれば、それを専門家に見ていただいて、今回の売却時の税金がどのようになるかを再度ご相談されてはいかがでしょうか。
もう一つ気になる点としましては、売却することを前提に贈与した場合には、贈与税の課税対象となる評価額は不動産としての評価額ではなく、物件の売却価額相当額とみなされることもありますので、贈与直後の売却に関してはご注意いただいた方が宜しいと思います。
ご参考になれば幸いです。
本投稿は、2015年05月22日 13時33分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
