セカンドハウスを年に数ヶ月ほど賃貸に数年出した後で売却する場合の税制上のメリットとデメリット
【相談背景】
私はリモートワーク多めのサラリーマンです。
コロナ禍で東京から３時間ほど離れた避暑地にある築30年のリゾートマンションを購入し、リノベーションを実施した後にセカンドハウスとして3年ほど利用しています。
コロナも明けて、利用頻度も徐々に減りつつあり、売却することを検討しておりますが、
物件としては非常に気に入っているため、賃貸と併用しながら所有を続けることも考えています。
【相談事項】
賃貸と自己住居（セカンドハウス）で併用した場合の税制面でのメリットとデメリットをご教示いただければ幸いです。素人ながら、調べたところ、以下のようなメリットとデメリットがありそうですが、この理解は合っているでしょうか？その他の留意点等もコメントいただければ幸いです。
＜メリット＞
①固定資産税、都市計画税、建物の減価償却費（リノベーション代も含む）、管理費、修繕積立金を経費として計上し、所得税、住民税を減額できる。
②①の他、住居のメンテナンス費用（修繕費、清掃代、交通費etc）、セカンドハウスに設置した家具、家電を経費として計上し、所得税、住民税を減額できる。
＜デメリット＞
③セカンドハウスとして認められなくなり、住宅用地に対する課税標準の特例の対象外になる？
（賃貸で借りた方が住宅として使用するなら問題ないはず）
④物件売却時に3,000万円控除の適用外になる？
（賃貸として出すとしても、居住用としても利用しているから対象となる？）
⑤物件売却時の取得費における建物の減価償却期間が事業に使う場合は短くなるため、3000万円控除が適用外になる場合、譲渡益に対する課税額が大きくなる可能性がある。
税理士の回答
竹中公剛
＜メリット＞
①固定資産税、都市計画税、建物の減価償却費（リノベーション代も含む）、管理費、修繕積立金を経費として計上し、所得税、住民税を減額できる。
賃貸の割合のみですが・・・。
②①の他、住居のメンテナンス費用（修繕費、清掃代、交通費etc）、セカンドハウスに設置した家具、家電を経費として計上し、所得税、住民税を減額できる。
賃貸に回す分のみと考えます。
＜デメリット＞
③セカンドハウスとして認められなくなり、住宅用地に対する課税標準の特例の対象外になる？
同じ金額だと考えます。
（賃貸で借りた方が住宅として使用するなら問題ないはず）
上記記載。
④物件売却時に3,000万円控除の適用外になる？
もともと3,000円控除はない。
（賃貸として出すとしても、居住用としても利用しているから対象となる？）
上記記載。
⑤物件売却時の取得費における建物の減価償却期間が事業に使う場合は短くなるため、3000万円控除が適用外になる場合、譲渡益に対する課税額が大きくなる可能性がある。
同じです。上記記載。
回答いただきありがとうございます。
承知しました。
本投稿は、2023年05月01日 00時46分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
