中古ワンルームマンション節税対策・減価償却費について
私は、一部上場企業に5年勤務、年収600万のサラリーマンです。
不動産仲介業者さんより、節税対策のために中古マンションをすすめられました。
築12年の中古ワンルーム物件で
他の業者さんに比べて節税額がだいぶ大きくなっていたので
減価償却費について内訳を伺ったところ、
減価償却費を算出する際
躯体（定額法）60%、設備（定率法）40%に分けて税理士さんが計算してくれるとの事でした。
一般的に、ワンルームマンションの場合
躯体と設備をは80%,20％に分けるという資料が多かったため、
60%,40％というのは、一般的なのかどうかと不安になりました。
設備の減価償却費を確かめようと譲渡対価証明書を出してほしいと伺ったところ、新築ではないので、ないとのことでした。
節税額が多くなるには越した事がないのですが、違法な額ではないかが心配です。
＊減価償却費を躯体（60%）設備（40%）に分ける事は一般的か。
＊節税金額に上限があるかどうか。
＊中古マンションの減価償却を5年で終わらせて、減価償却による節税が終了した時にその物件を売って、買い替え、また次の節税をくりかえし行うという節税対策は違法ではないかどうか。
このあたりを、お教えいただけますでしょうか。
よろしくおねがいいたします。
税理士の回答
１．躯体60％、設備40％に分ける方法は一般的とはいえません。あくまでも実際の建築費用の金額を基に根拠のある金額で区分することが必要です。
２．合理的な方法で建物本体と付属設備を区分し、適正な方法で減価償却費を計算した結果において節税となった場合には、その金額に上限はありません。
ただし、不動産所得の金額の損失のうち、「土地等を取得するために要した負債の利子」に関してはその取り扱いに制限がありますのでご注意ください。
３．特定資産の買い換え特例は所有期間が10年超の場合に適用されます。仮に5年で償却を終わらせてその時点で売却すると、建物等の簿価（取得費）はほとんど無い状態ですので、相当額の譲渡利益が発生することが考えられます。しかも譲渡日の年の1月1日において5年を超えていませんと短期譲渡となり、所得税住民税等の税率は約40％となります。
それらの点も考慮に入れてご判断いただければと思います。
ご参考になれば幸いです。
本投稿は、2015年11月02日 18時52分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
