サラリーマンをしながら大家をしておりますが、節税方法を教えて頂けないでしょうか

①　サラリーマン年収、約７８０万（税込）扶養なし
②　妻の年収、約３５０万（パート）
③　家賃収入、３６０万
④　中古で購入した為、原価償却費で約１２万位、金利、電気代等々で約３５万、青色申告控除で６５万？、所得税で１４万、トータル１２６万の計上で所得としては２３４万位の申告になると思います。ただ２年間は修繕費を計上した為、初年度１５万の赤字、２年目は７０万の所得で１４万位の税金を払いました。

自分が考えている事
①　妻の名前で申告すればいいのでは？と思うのですが、土地、建物の名義を私のままで、税務署には妻の名前に変更して申告出来るのか？
（土地、建物を妻の名前にすると登記費用等がかかる為）

②　妻の名前で申告するとして、私は専従者従業員？で給料を貰っているという事で申告できるのか

以上、その他の方法や上記相談内容についてアドバイスを頂けないでしょうか？


１．上記の質問で気になる点について
　不動産の経費項目の中に、「所得税で１４万」と有りますが、所得税は必要経費になりませんのでご注意ください。尚、固定資産税は経費になります。

２．不動産所得の帰属
　不動産所得が誰の所得になるかは、基本的にその不動産の名義人となりますので、登記変更なしでの、所得者変更については無理があると思います。（下記の通達参照）
　尚、登記変更すると、その時点で奥さまへの贈与が発生しますのでご注意ください。

所得税法通達より
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

３．その他の節税
　ご質問の内容だけでは、詳しい状況が分かりませんので、何とも言えませんが、例えば下記の様な、全額所得控除となる共済制度等を利用するなどの方法も有ります。
　・小規模共済制度
　・確定拠出制度

では、参考までに。